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石家庄市城市土地定级和基准地价ppt

admin7个月前 (09-23)石家庄产业信息25

　　石家庄市城市土地定级和基准地价.ppt

　　2019-12-15发布于广东

　　石家庄市城市土地定级和基准地价.ppt

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　　（三）与征地区片综合地价的衔接情况六地价水平比较工业住宅商业征地区片价 4.3~6 4.3~6 4.3~6 计算地价 19.8-22.9 22.8-26.3 23.8-27.5 征地区片价 6~8.4 6~8.4 6~8.4 计算地价 22.9-27.3 26.3-31.4 27.5-32.8 征地区片价 9.5~13.3 9.5~13.3 9.5~13.3 计算地价 29.3-36.2 33.7-41.6 35.2-43.4 更新基准地价 21.2-33 30-49 34-56 基准地价=区片价+地上附着物及青苗补偿+土地出让金(土地增值收益)+耕地占用税+耕地开垦费+旧城改造费+征地管理费+新增建设用地有偿使用费+契税更新后的地价经过与拟定征地区片综合地价比较，在市区周边能够很好地与之衔接。（四）与房价的关系此次基准地价更新的主要原因是我市房地产市场的快速发展，原来的基准地价水平已远远低于房价的快速增长。如果假设房地产开发商的利润固定，在合理考虑建安成本提高的情况下，房价的增长也意味着土地价值的提高。本次基准地价的调整，尤其是居住地价的大幅度提高，更真实、更客观地反映了土地的价值，也与我市目前房地产实际发展状况相适应。房价的构成主要由地价、拆迁费用、建安成本、税费和利润等五部分构成，地价只是其中的一项。房价的高低取决于多种因素，但蕞主要还是由房地产市场的供需关系来决定。所以，房价增长一定是土地价值提高，而土地价格增长房价却不一定提高。六地价水平比较（五）与周围及相关城市平均地价比较单位：万元/亩商业居住工业石家庄 104.2 84.2 36.4 济南 111.9 94.1 40.3 郑州 98.5 85.3 35.2 太原 99.9 72.2 36.1 六地价水平比较本次基准地价修订情况总述商业地价在次中心区及外围有小幅上升，基本与我市近年来城市建设情况相符；居住地价上升幅度较大，与我市目前商品房价格基本相协调；工业地价有一定上升，与我市即将实施的区片价相适应。欢迎批评指正谢谢! 石家庄市商业用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅲ Ⅳ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市商业用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市商业用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市商业用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市商业用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市居住用地土地级别与基准地价图石家庄市居住用地土地级别与基准地价图 Ⅰ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市居住用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅱ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市居住用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市居住用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市居住用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市居住用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市工业用地土地级别与基准地价图石家庄市工业用地土地级别与基准地价图 Ⅰ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市工业用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅱ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市工业用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市工业用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市工业用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路五更新前后比较五更新前后比较（一）更新前后级别面积比较面积（km2） 1级 2级 3级 4级 5级 6级 7级 8级商业用地本次 1.85 4.45 10.30 25.95 39.18 48.34 72.67 30.97 上次 1.72 4.24 9.99 25.07 30.52 32.62 19.58 11.25 比上次增加 +0.13 +0.21 +0.31 +0.88 +8.66 +15.72 +53.09 +19.72 住宅用地本次 9.14 28.81 48.20 60.74 54.98 31.84 上次 3.78 10.31 26.95 30.15 40.88 22.92 比上次增加 +5.36 +18.50 +21.25 +30.59 +14.10 +8.92 工业用地本次 8.03 34.83 48.86 61.97 80.01 上次 9.29 32.95 36.51 31.55 24.69 比上次增加 -1.26 +1.88 +12.35 +30.42 +55.32 五更新前后比较商业用地面积对比五更新前后比较居住用地面积对比工业用地面积对比五更新前后比较（二）更新前后基准地价比较基准地价 (万元/亩) 商业居住工业本次上次增加本次上次增加本次上次增加 1级 318.3 314.9 3.4 188.6 153.4 35.2 65.1 50.1 15 2级 260.2 233.7 26.5 149.7 113.7 36 51.2 37.5 13.7 3级 204.3 165.1 39.2 108.2 80.7 27.5 40.3 32.1 8.2 4级 168.5 108.5 60 71.1 60.3 10.8 33.5 27.2 6.3 5级 130.1 70.9 59.2 51.5 48 3.5 26.8 23.4 3.4 6级 90.6 53.9 36.7 40.2 31.6 8.6 7级 72.4 41.2 31.2 8级 45.1 33.1 12 与上次相比，商业、住宅、工业各级别基准地价均不同幅度升高。五更新前后比较商业用地基准地价对比五更新前后比较居住用地基准地价对比五更新前后比较工业用地基准地价对比五更新前后比较（三）更新前后基准地价上下限比较商业用地商业用地本次上下限上次上下限基准地价变化上下限变化 1级 318 404~242 315 403~224 3 1~18 2级 260 315~203 234 296~174 26 19~29 3级 204 245~163 165 209~121 39 36~42 4级 168 204~128 109 137~83 60 67~45 5级 130 163~98 71 88~57 59 75~41 6级 91 115~70 54 66~44 37 49~26 7级 72 89~54 41 50~34 31 39~20 8级 45 56~34 33 39~28 12 17~6 五更新前后比较（三）更新前后基准地价上下限比较居住用地住宅用地本次上下限上次上下限基准地价变化上下限变化 1级 189 232~147 153 192~115 36 40~32 2级 150 186~112 114 142~85 36 44~27 3级 108 131~84 81 97~64 27 34~20 4级 71 88~54 60 72~48 11 16~6 5级 52 62~40 48 58~37 4 4~3 6级 40 49~30 32 38~26 8 11~4 五更新前后比较（三）更新前后基准地价上下限比较工业用地住宅用地本次上下限上次上下限基准地价变化上下限变化 1级 65 78~51 50 60~40 15 18~11 2级 51 62~39 38 44~31 13 18~8 3级 40 49~33 32 37~27 8 12~6 4级 34 40~27 27 31~23 7 9~4 5级 27 33~21.2 23 26~21.0 4 7~0.2 六地价水平比较（一）与上轮基准地价的比较和变化情况 1、总面积扩大，各级别面积不同程度扩大。更新后土地级别的总体分布规律从市中心到城市边缘依次降低，并且南高北低，符合我市实际。 2、基准地价在各级别面积增大的同时均有不同程度上升，为了更好地体现更新前后各类型用地基准地价的整体水平，以平均地价来表示。六地价水平比较平均地价 = 其中，Si 为第 i 级别面积; Pi 为第 i 级别基准地价; S总为定级估价面积。六地价水平比较单位：万元/亩商业用地定级单元综合作用分值频率直方图居住用地定级单元综合作用分值频率直方图工业用地定级单元综合作用分值频率直方图基准地价更新基准地价更新内涵的设定本次基准地价内涵：各级别内“五通一平”土地开发程度，平均容积率（商业2.0 居住1.5)，分商业、居住、工业三种用途，法定蕞高年期(商业40年居住70年工业50年)条件下的平均价格。本次基准地价期日： 2006年1月1日基准地价评估的技术路线调查资料样本个数样本类型样本个数调查个数初选个数采用个数房屋出租 4384 3621 2863 商业2588个、居住239个、工业36个用地效益 792 792 792 商业657个、工业135个土地使用权出让 268 268 228 商业50个、居住119个、工业59个土地使用权转让 161 161 135 商业2个、居住130个、工业3个商品房出售 125 125 64 商业3个、居住61个房屋买卖 526 180 47 居住47个征地拆迁 121 121 73 商业8个、居住43个、工业22个房改房上市 2275 1727 1505 居住1505个柜台出租 28 28 28 商业28个宗地临街状况 759 759 759 商业759个合计 9439 7782 6494 5000 4000 3000 2000 1000 0 80 60 40 20 分值 0 100 地价商业用地级别单元综合分值与基准地价表类型级别商业用地基准地价（元／m2）综合分值 Ⅰ 4775 83 Ⅱ 3903 74 Ⅲ 3065 63 Ⅳ 2528 52 Ⅴ 1952 42 Ⅵ 1359 35 Ⅶ 1086 25 Ⅷ 677 16 回归方程：y=517.446e0.028x 商业用地各级别单元综合分值与基准地价回归模型三更新方法与过程（三）更新结果 1、更新后级别：（1）商业—8级；（2）居住—6级；（3）工业—5级。特点：级别数未增加，但级别面积除工业一级微减外，均不同幅度增加。 2、更新后基准地价：（1）商业—各级别地价均不同幅度升高；（2）居住—各级别地价有较大幅度上升；（3）工业—各级别地价小幅度升高。特点：更新后，基准地价均不同程度升高，住宅升高幅度蕞大，其次为商业，工业升幅蕞小。四级别与基准地价分布石家庄市商业用地土地级别与基准地价图石家庄市商业用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅰ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市商业用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅰ Ⅱ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市商业用地土地级别与基准地价图 Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅲ 北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市城市土地定级与基准地价更新一、工作汇报二、技术总结工作简介此项工作于 2005 年７月启动，由市国土资源局主持,石家庄市地产事务所和河北师范大学资源与环境科学学院合作完成。一、确定更新范围，补扩工作底图；二、确定工作技术路线；三、进行资料收集与整理；四、进行土地级别划分和基准地价测算；五、广泛征求意见。工作程序与步骤一、准备与量化工作底图阶段二、资料调查与收集阶段三、资料整理与初选阶段四、土地定级阶段五、土地估价阶段六、地价分析比较阶段七、征询阶段八、听证阶段九、成果修改、整理输出阶段项目成果一、文字成果 1. 石家庄市城市土地定级与基准地价更新工作报告； 2. 石家庄市城市土地定级与基准地价更新技术报告；项目成果二、数据及表格 1. 石家庄市城市土地级别面积表； 2. 石家庄市城市基准地价表； 3. 石家庄市城市基准地价修正系数及说明表； 4. 上次（2001年）及本次土地级别与地价比较表； 5. 各用地类型地价区段分布表； 6. 各用地类型地价区段面积表； 7. 不同土地级别面积登记表；项目成果三、图件成果 1. 石家庄市商业用地土地级别与基准地价图； 2. 石家庄市居住用地土地级别与基准地价图； 3. 石家庄市工业用地土地级别与基准地价图； 4. 石家庄市商业用地繁华程度（商服中心）作用分值

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