2022年进入倒计时，石家庄土地市场又走过了不平凡的一年：从上半年停拍、流拍频现，到成交量断崖式下降；从优质地块“无人认领”，到棉二厂区192轮竞拍……

　　这一年来，石家庄土地市场表现如何？让我们一起细数石家庄土拍二三事。

　　据血拼石家庄楼市统计，2022年石家庄累计出让66宗房地产开发用地，占地总面积200.24万平方米（约合3003.60亩）。成交地块数量较2021年下降29.03%，成交地块面积同比下降27.38%。全年成交总额为190.79亿元，较2021年下降27.78%。

　　通过土地用途分类来看，成功出让的地块中，住宅及商服用地共计59宗，总占地面积2648.642亩，成交总额187.644亿元。

　　其中，住宅用地17宗，占地面积691.79亩，占出让总面积的23.03%；商服用地25宗，占地面积832.64亩，占出让总面积的27.72%；住宅、商服、教育等混合用地17宗，占地面积1124.21亩，占出让总面积的37.43%。

　　从成交金额来看，住宅用地成交额为33.4655亿元，占总额的17.54%；商服用地成交额为38.54亿元，占总额的20.20%；住宅、商服、教育等混合用地成交额为115.6385亿元，占总额的60.61%。

　　从区域分布来看，鹿泉区以11宗的成交量居于榜首，其中8宗为商服、教育、文化设施用地，3宗为住宅用地；

　　从成交面积来看，正定县（正定新区）以619.54亩的成交面积成为2022年度“供地大户”，其中包含1宗占地290.53亩的商业用地；

　　从成交金额来看，新华区以48.92亿元的总成交额位居榜首，其中，以26.48亿元成交的华宁春天二期地块为2022年度成交价蕞高地块。

　　此外，2022年石家庄共有13宗地停拍，3宗地流拍。

　　整体来看，2022年，石家庄土地市场无论从成交面积、成交金额还是下场拿地的房企数量来看，都触及了历史低位，尽管有棉二厂区这样的重磅地块，也有高柱村、前太保村、张营村、三教堂村等多个城中村改造入市，但2022年石家庄土拍，确实是低于市场预期的。

　　除此之外，还呈现以下几个特点——

　　2022年9月23日，石家庄市人民政府办公室发布了《关于调整商品房项目配建保障性住房政策有关事宜的通知》，要求自文件印发之日起，长安区、桥西区、新华区、裕华区范围内新出让的商品房项目用地不再配建保障性住房，并将对相关土地价格重新评估，实现土地增值收益。

　　商品房用地不再配建保障房，也意味着市内四区土地出让门槛的变相调低。

　　2022年，在石家庄土地市场热度持续走低的情况下，为了提高房企拿地积极性，对包含保障房地块的出让条件做出调整，一方面，可以缓解拿地房企的配建压力，进一步活跃土地市场，加快土地出让；另一方面，也有利于后期社区建设的整体品质保障。

　　政策发布后，棉二厂区地块取消了保障房配建，并上调起始价后重新挂牌。

　　在66宗出让的土地中，仅有29宗地溢价成交，蕞高溢价率为56.92%，是一宗裕华区的商业地块，平均溢价率仅2.34%，底价成交超半数。在鹿泉区，甚至还出现了两宗降价出让地块。

　　土地市场“平淡”已久，高价地近乎绝迹，以往“众星捧月”般的抢地场面已非常罕见。

　　2022年，仅有3宗地块为竞价出让。

　　竞争蕞为激烈的也是本年度获得蕞高关注度的棉二厂区地块。有三家竞买人参与了棉二厂区地块竞拍，分别是保利、中交和城发投，蕞终经过192轮激烈竞价，保利以16.81亿元成功摘得棉二厂区地块，溢价率14.69%。

　　除此之外，北国经过23轮竞价斩获北国仓库改造地块，华药物资供应站地块经过25轮竞价成功出让。

　　其中，区位优越、综合素质相对较高的棉二厂区地块的竞拍轮数将近200轮，参拍企业对于优质地块的竞争意愿仍然十分强烈。但其余地块或因出让要求较苛刻、或因区位相对一般，房企参拍热情并不高。

　　从今年的土地市场表现来看，市属国企是拿地主力军，城发投兜底拿地的情况愈发显著。

　　在市内9区范围内，市属国企累计摘地20宗，总金额61.66亿元。

　　其中，高铁片区、太平河城市片区、赵三街片区、高柱村、前太保村等地块作为城市更新项目均被市属国企收入麾下，翡翠家园、卓升尚郡等房地产解遗项目背后，也有政府平台公司的身影。

　　受到整体市场信心不足的影响和房企现金流以及融资的限制，收缩拿地、谨慎投资成为一线品牌房企的主要策略。

　　在2021年，拿地的房企中还能看到保利、融创、中冶、恒大等较多大房企的身影。

　　到了2022年，在石家庄土地市场上一线品牌房企踪迹寥寥，只有保利斥资拿地，绿城管理则以代建模式持续拓展。

　　其中，保利摘得保利城后期地块以及棉二厂区地块，拿地总金额为20.185亿元。

　　绿城管理介入3宗地块，分别是尖岭旧村改造地块、柏林庄改造地块D地块和中威电机厂地块。

　　在一线品牌房企拿地积极性下降的衬托下，本土房企开始露头，不过地块大多是遗留的城中村改造项目，或是现有开发项目后期地块。

　　在土地市场市场遇冷、楼市政策调整、经济复苏脚步加快的背景下，明年将有这些新的变化值得关注——

　　历经了诸多坎坷的2022年，2023年注定是大搞经济的一年。

　　在刚刚召开的市委经济工作会议中，明确提出，要着力打造宜居宜业新家园，加快城市建设步伐，适度超前开展基础设施建设，加快推进“6+2+2”城市更新重点项目建设。

　　这也就意味着，高铁片区、太平河城市片区等综合更新片区地块，棉一厂区，石钢、焦化厂老厂区，9个城中村试点项目拆迁腾退出来的商品房地块，还有信工学院南北校区、危旧住房搬迁腾退地块等等，都将加速出现在土地市场中。

　　目前，华药厂区地块已经挂出，将于1月28日公开出让，占地约75亩，土地用途除了住宅，还需要配建商业和幼儿园，起始价8.17亿元，热地入市，有望打响2023年石家庄土拍的头部***。

　　作为新房市场的上游端口，土地市场的冷暖往往关系到未来半年到1年的新房供应。

　　因此，2022年土地市场的大幅缩水，传导到2023年的楼市，头部季度甚至整个上半年的新房市场或出现低量供应的情况。

　　同时，你会发现，明年出现在新房市场上的项目多数为本土民营房企项目或是由市属国企开发的城市更新项目，品牌房企项目紧俏。

　　数据上可看的点其实并不多，毕竟土地市场有多冷大家不看数字基本也能有所了解。

　　对于明年，虽然难言乐观，但与2022年相比，一定会有好转。

　　宏观层面的调控逐渐松绑，房企融资环境也有所好转，尽管当前大部分房企还处于“缺钱”状态，但至少有了来钱的路子。

　　于此同时，高层会议也亮明了态度，发展经济将是明年的主基调，而房地产在托起经济大盘，修复财政中扮演着至关重要的角色。

　　当然，历经了三年大疫，疫后修复也需要一定的时间。但轻舟已过万重山，回暖可期。

　　附：2022年石家庄各区土地成交数据一览

　　（备注：文中地块信息汇总不包含工业用地）

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