历经跌宕起伏，我们带着希冀和疑惑进入 2022 年。对于有置业需求的购房者来说，今年房贷利率走势如何？新规政策有哪些影响？各大区域都有哪些新盘推出……都是他们关注的话题。有鉴于此，乐居特别汇总呈现 2022 石家庄置业热门线 问，帮助大家春季买好房、少踩坑。

　　非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近 2 年内连续缴纳 12 个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购 1 套住房 ( 含新建商品住房和二手房 ) 。

　　在市区范围内已拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

　　10 月 27 日石家庄市第十五届人大常委会第二次会议审议通过了《石家庄市人大常委会关于加强新建居住项目容积率管控的决定》。该《决定》将我市新建居住项目容积率一律不得超过 2.0 的规定上升到了法治层面。《决定》指出，自然资源和规划部门在组织编制城市控制性详细规划时，应当严格控制新建居住项目容积率，出具的建设项目规划条件中，新建居住项目容积率一律不得超过 2.0，项目内居住地块之间可进行指标平衡。被动式超低能耗建筑、装配式建筑给予建筑面积奖励后，居住容积率一律不得超过 2.0。

　　11 月 7 日，石家庄住房和城乡建设局发布了《关于调整石家庄市商品房项目预售许可形象进度的公告》。（以下简称《公告》）。《公告》指出，为进一步规范我市房地产开发秩序，切实维护和保障人民群众合法权益，避免房地产开发企业因实力不足导致项目延期交房甚至 烂尾 风险问题 , 按照 新项目新办法、老项目老办法 的原则，2021 年 11 月 8 日后出让的房地产开发项目（不包括纳入房地产解遗、烂尾楼、专项整治台账和纳入历史遗留的城中村、旧城改造台账项目），传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶。被动式超低能耗建筑、装配式建筑和中央商务区商品房项目继续按原政策执行。

　　11 月 8 日和 30 日，石家庄住房和城乡建设局先后发布了《关于加强我市房地产开发项目监管的公告》和关于《石家庄市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》公开征求意见的通知。

　　《关于加强我市房地产开发项目监管的公告》显示，2021 年 11 月 8 日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后，方可办理预售许可审批手续，住建部门将进一步加强工程建设全过程监管，同时修订商品房预售资金监管政策，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取，确保项目完全达到交付使用条件。

　　征求意见稿则显示，项目取得预售许可的工程节点至竣工验收备案期间的工程建设投入为项目重点监管资金，其余为非重点监管资金。重点监管资金必须用于本项目工程建设，保障工程顺利建成。非重点监管资金优先用于本项目工程建设，可偿还项目贷款及房地产开发企业正常经营性支出。

　　房地产开发企业申请使用商品房预售重点监管资金，应当按照工程建设进度控制节点向监管机构提出用款申请（1 个预售许可证含多幢房屋的，工程建设进度控制节点按其中进度最低的实际节点计算），并不得突破规定的重点监管资金缴存标准。

　　实行差异化监管，根据房地产开发产企业信用信息记录，经监管机构申报、市住建局批准可调整相应资金监管额度：

　　（一）房地产开发企业有 良好行为 信用信息记录的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的 80%。

　　（二）房地产开发企业有 不良行为 信用信息记录的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的 110%。

　　（三）房地产开发企业被列入 黑名单 的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的 120%。

　　对购房者而言，一系列从严从紧的督促开发商 稳 、 健 、 全 的政策出台，意味着未来石家庄房地产市场会更加健康、商品房质量会更有保障、入市开发商会追求资金链更加稳健、居住环境舒适度会更进一步提升，同时，随着对容积率及预售资金监管的要求更加严格，商品房价格有可能会有小幅提升。

　　在石家庄市内四区购买首套家庭住房，如果使用公积金贷款，规定首付款是 30%，使用住房公积金贷款购买第二套住房的，最低首付款比例为 60%，如果购房者使用的是商业贷款购房，规定首付款比例不低于 30%；对已拥有 1 套住房且无购房贷款或贷款已结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于 40%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于 50%。

　　根据调查结果，2021 年石家庄四大银行首套房贷利率基本为 5.25 — 5.39% 左右，首付比例均为 3 成。其中，中国银行根据合作楼盘不同，给出的房贷利率也不一样，为 5.39-5.5%。商业银行方面，首套房贷利率最优惠的为兴业银行 5.25%，招商银行为 5.3% 左右，河北银行则为 5.4% 起。

　　2022 年商业贷款利率首套房贷利率最优惠的为广发银行合作楼盘项目 5.05%，大部分银行首套房贷利率基本为 5.25-5.3% 左右，2022 年商业贷款利率与 2021 年相比稍低，中信、招商、光大等个别银行合作项目楼盘商业贷款利率也有所下调。

　　2022 年石家庄楼市依然会以 稳 为主，年后很多开发商收回了年末优惠，预计开春后会有小幅上涨，但不会出现太大波动。

　　随着市场和天气回暖，以及部分新盘预计入市，今年 金三银四 预计会比 2021 年成色较足，但整体市场预期依然看稳。同时开发商也在同步观望市场与购房者动向，伺机放出初春优惠政策，所以建议购房者可以多观察、多比较。纵观 2021 年市场走势，年底可能是比 金三银四 更适合购房的好时机。

　　新房贷款根据客户资质不同，审批周期为 7 个工作日到两个月不等，通常来说一二季度审批周期较短，一般审批周期为 7 个工作日到一个月；二手房商贷审批周期为 5-15 个工作日，二手房公积金贷款审批周期为 30-45 个工作日左右。

　　从购置二手房的角度考虑，老城区的配套是众多购房者考虑的重要因素。石家庄新华区和桥西区内部配套健全，老牌公园、医院、学校一应俱全；从房屋的保值水平角度来看，长安区、裕华区次新房较多，房龄较短，且证件齐全，房屋规划较新，保值能力较高。

　　新四区首付最低门槛可到 20%，具体咨询项目案场。主城区首付最低比例一般为 30%。

　　保利城，体量大、业态多，配套全，85-138㎡二至四居，通厅设计方正，客厅开间尺寸大采光通畅，均价约 9200 元 /㎡。

　　兆鑫云著景园，14 栋住宅，总户数 1067 户；楼层高度为 11 层到 18 层，户型一室、两室、三室，面积为 49-122㎡，均价约 9200 元 /㎡。

　　石家庄融创城Ⅱ，88-128㎡二至三居，选址石家庄周边具有发展潜力和升值空间的区域，体量大，生活配套自成体系，均价约 9400 元 /㎡。

　　厚德福城 II 礼著项目，位于鹿泉核心商圈，紧邻北国商城，周边配套齐全，整体规划 20 栋不超 12 层的低密洋房生态社区，87-124㎡三室户型，均价约 9800 元 /㎡。

　　绿城桂语听澜，地处石家庄长安区三横三纵路网核心，坐拥城市北跨中心，多维配套丰富，享受城市环境资源、居住生活配套资源、优质教育等全面提升改善，建面约 85-141㎡二至三居，均价约 16500 元 /㎡。

　　龙湖天璞，三横三纵网路格局，通达全城。紧邻地铁 2 号线南位站，直通主城 CBD 区域，建面约 88-143㎡二至三居，均价约 17500 元 /㎡。

　　东胜天御，首期面世除住宅以外涵盖一所重点中学，两所双语幼儿园，社区卫生服务站、便民生鲜市场等惠民配套，二期为项目自身商业配套涵盖大型商业、写字楼、酒店、公寓、商业街等，三期为高端住宅。建面约 142-300㎡三至四居，均价约 24500 元 /㎡。

　　翡翠书院小区，项目规划有商业中心，业态规划商超、精品零售、特色餐饮、健身娱乐、高质教育等；配建了区域级文体中心，规划篮球馆、羽毛球馆、小剧院、图书馆等功能；项目共规划 3 所幼儿园和 2 所小学，建面约 86-165㎡二至四居，均价约 19000 元 /㎡。

　　TENAHO 世家，项目周边生活配套醇熟，超市、金融、公园等环绕四周；社区幼儿园、石岗二校、石家庄市第 42 中学等学校围绕项目周边，项目 三大学府公园 均匀分布，打造社区绿肺，建面约 55-140㎡一至四居，均价约 12000 元 /㎡。

　　在石家庄主城四区中，桥西区的教育配套更为健全，其中，振头、工农路、师范街、中山路等板块有中山路小学、草场街小学、六中、十中、四十一中等老牌名校汇集。除此之外，与石家庄主城的其他区域相比，该区域的文教氛围浓厚，被石家庄人称为 西南高教区 ，适合为子女教育置业。

　　①东胜天御，购房 6 万抵 15 万，开盘 96 折，贷款 3 成 99 折，贷款 5 成 98 折，全款 95 折，按时回款再享 99 折。

　　②东胜华彩城，现推出每日 4 套总经理特惠房源，优惠活动截止时间为 2022 年 2 月 28 日。

　　④万科翡翠四季推出开年置业优惠，1.88 元抵扣 18888 元购房券，优惠活动截止时间为 2022 年 2 月 15 日，另外还有 2 套一口价房源。

　　⑤国仕山峰境推出每平米减 300 元的优惠政策，优惠活动截止时间为 2022 年 2 月 28 日。

　　⑦龙湖天璞目前推出限时车位、成交立减 68888 元、首付 14 万元优惠政策，活动截止时间为 2 月 13 日。

　　⑧金地峯汇推出二期 2 万抵 8 万优惠，一期享受返乡置业 98 折一口价房源，到访赠送新年刮刮乐活动，优惠政策截止时间为 2022 年 2 月 5 日，另外还有一期清盘特价房 18183 元 /㎡起。

　　⑩利航观棠，高层目前可享受 5 个 98 折优惠；洋房目前可享受 95 折优惠。现有新春限时优惠 18500 元起。

　　荣盛首府建面约 139㎡户型 7.2 米宽厅、龙湖天璞建面约 135㎡户型 6.8 米横厅、中海云锦建面约 145㎡户型 6.6 米宽厅、长安金茂悦建面约 145㎡户型 7.5 米宽厅、绿城诚园建面约 145㎡户型 7 米宽厅等产品。

　　以荣盛首府建面约 139㎡的三室两厅两卫产品为例，7.2 米的大宽厅，相当于一个常规客厅 + 卧室的宽度，开间大于进深，采光足，大横厅连接同面宽的阳台，再加上落地窗设计，观景效果更好。

　　大宽厅在功能上，更能满足每个家庭成员的需求，会客、书吧、亲子互动区、健身区……而且客厅可隔出一个卧室的空间，典型的 3+1 户型 ，一个 4.2 米的客厅，再多出一个 3 米宽的卧室，尺度感更强。

　　鹿泉作为石家庄的 后花园 ，拥有难得的山地自然景观，另外环城水系、南水北调等水系工程让鹿泉区具备了山水俱佳的优势。正定依托滹沱河而大力发展沿河景观经济带，城市北跨的战略方针使得该地区未来发展潜力更加可期，依河而建的别墅项目成为河岸未来不可复制的 遗珠 。

　　值得关注的项目有：鹿泉区旅投绿城西山燕庐约 170 万元 / 套起、绿城西山桃花源约 400 万元 / 套起、福美观山均价约 14000 元 /㎡、西山御园二手房约 700 万元 / 套、正定县绿城御河上院约 370 万元 / 套起、国宅澜悦府约 19800 元 /㎡、金辉开元府约 550 万元 / 套起。

　　东北二环板块土地储备丰富，滹沱河沿岸生态经济带的建设，使得当地发展前景向好，居住环境舒适度进一步升级；西古城板块中有规划中的地铁 4 号线 号线，轨道出行便利，区域内还有规划中占地 3000 亩的 城北后花园 东垣古文化公园，公园北靠滹沱河，还有大面积的城市绿地加持，未来该区域将有望升级为高档、宜居的住宅区。

　　东北二环板块推荐楼盘：万科翡翠书院、金茂悦、旭辉公元、远洋风景长安、绿城桂语听澜。

　　西古城板块推荐楼盘：地铁万科蓝湾、高远森霖城、铂宫后海、东原启城、国赫天玺。

　　一般来说，周边配套成熟的小户型更利于今后的置换，无论出租还是出售，都较容易满足下家购买需求。选择周边生活配套齐全、交通便捷的刚需小户型产品作为首套房，在后期挂牌出售时可以获得相对较高的平米单价出售价格，便于后期置换、二次置业。

　　栾城区当代府 MOM Λ 建面约 104㎡的三居、同福城建面约 88㎡的两居、

　　长安区绿城桂语听澜建面约 85㎡的两居、地铁万科蓝湾建面约 86㎡的两居、TENAHO 世家建面约 90㎡的两居室。

　　恒辉物业、东胜物业、华润万象生活、金辉物业、龙湖智创生活、绿城服务、融创服务、万科物业、天山物业、旭辉永升服务、远洋亿家、中冶物业等。

　　距统计，2021 年石家庄年度成交榜第 10 项目有融创中心、融创都会中心、龙湖天璞、安联生态城、融创未来中心、融创时代中心、翡翠书院小区、中海云锦、金地阅峯、荣盛首府。其中，融创、龙湖、万科等一线品牌更加受到购房者的认可。

　　远洋、保利、金地、金辉、东胜、润江、中海、华润、中冶等品牌房企，负债率较低， 三条红线 控制较好，可以放心购买。

　　中冶德贤御府、保利天汇、融创公园壹号、城市更新煤矿机项目、保利锦上、润江云樾、天玺华府等。

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