2022年土拍半年报房企观望停拍频繁降价才能促成交？

admin1年前 (2024-09-23)石家庄产业信息92

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　　原标题：2022年土拍半年报房企观望停拍频繁降价才能促成交？

　　楼市半年报，用数据揭秘石家庄楼市的线年已过半,进入例行的总结时刻。土地出让向来是楼市的风向标和晴雨表，供应量的多少直接决定着楼盘的多少，上半场中，石家庄土拍市场表现如何？

　　出让面积最多区域：栾城区250706.04平方米。

　　出让金额最多区域：桥西区227100万元。

　　土地亩单价最高区域：裕华区1440.4万元/亩，

　　出让土地性质最多：商服用地14宗

　　房企拿地数量最多：城发投5宗133883.47平方米。

　　单宗面积最大地块：栾城区〔2022〕018号，单宗共138.85亩

　　单宗出让价最高地块：〔2022〕006号高铁商务区88500万元。

　　亩单价最高地块：〔2022〕006号高铁商务区，1498.89万元/亩

　　零竞拍底价成交打折出售 31宗出让无悬念

　　据凤凰网房产统计，2022年上半年，石家庄土地市场（主城区+新三区+正定区域）共成功出让31宗土地（仅统计住宅、商业用地），总出让面积为775334.55平方米，约1163亩，总出让金额为670215万元。从近三年数据走势来看，石家庄土地市场热度已经逐渐退去。

　　尽管成交数量与2021年上半年相同，但2022年上半年的成交面积及金额跌幅均较为明显。同比数据显示，成交面积方面减少20%，成交金额降低35%。各方因素影响下，房企拿地趋于理性，上半年出让地块均无竞价情况出现，底价成交更是稀松平常。

　　溢价率方面，在31宗出让的土地中，仅有14宗地溢价成交，高溢价率普遍存在于商业用地中，最高溢价率为57%。住宅类地块最高溢价率为3%，为城投拿下的高铁商务区地块，大多为底价成交。更有地块降价打折处理，如鹿泉区两宗地块3月挂牌后暂停出让，6月共降价2670万元后房企才以底价拿地。栾城区〔2022〕018号及栾城区〔2020〕052号分别于2019年和2020年挂牌但因故停拍，今年分别自降身价后底价成交。

　　从出让性质来看，2022年上半年，纯住宅用地共11宗，住宅+商服用地6宗，商服相关用地14宗，其中城投拿下的高铁商务区3宗商服成为上半年大热地块。住宅入市地块中，以城改项目为主，如赵三街改造、张营村改造、振头改造、东庄西庄改造、柏林庄改造。去年政府大力度整治烂尾楼初显成效，补证地块减少，仅文荟佳园及中大国际原用地两宗地块补证。

　　目前，二十里铺改造天玺华府、振头改造锦和熙、东庄西庄改造花海十二城都已经曝光规划和案名，其余项目也在不断推进中，为石家庄楼市输入新鲜血液。

　　从地块分布区域来看，其中栾城区以6宗250706.04平方米的成交面积位居榜首，占据总出让面积的32%，位居第二的是桥西区，共成交7宗145333.17平方米。整体来看，主城区成交面积占比仅39%，新三区及正定区域供地面积占比61%。

　　从出让月份来看，2022年上半年3月份及6月份出现土拍小热潮，其余月份表现平平，2月份更是0宗出让。

　　2022年上半年，石家庄总挂牌地块共38宗，除去4宗停拍后再度挂牌出让的地块（高铁商务区2宗、鹿泉区2宗）外，共停拍/流拍地块7宗，其中包括尖岭改造、华药改造等地块。

　　品牌房企“熄火”本土房企撑起一片天

　　地块频繁停拍流拍的背后，必然与房企拿地积极性不高有较大关系。据凤凰网房产统计，2022年上半年，品牌房企中仅金地、保利两家房企，且并无竞拍现象。总拿地面积为2.79万平方米，占全部出让面积的11%。总拿地金额为81850万元，占全部出让金额比例仅为12%。

　　无论是主城区还是新三区，品牌房企都保持观望态度，因此本土房企撑起了土地市场的一片天，其中国企城发投更是拿下了赵三街改造、高铁商务区5宗重磅地块，总拿地面积占全部出让面积的17%，总拿地金额占全部出让金额比例为35%。另外，栾城2宗住宅地块拿地房企背后同样有区域政府身影。

　　其实，自2021年石家庄城市更新启动后，房地产市场也因此发生了巨大变革。国企城发投不仅在拿地方面大展身手，在烂尾楼“接盘”方面同样扮演着重要角色，如祥云国际、卓升尚郡、翡翠家园、环岛豪庭等项目的后续开发建设均由城发投托底。除此之外，石家庄城中村改造高品质示范区项目、危旧住房改造等也都是由国企加速推进。可以预见到，未来石家庄房地产市场上，国企将城市建设的成为主力军。

　　尽管上半年石家庄楼市释放了众多购房利好政策，但是市场信心仍然没有完全修复，再加上，部分民营企业仍处于债务风险中，且资金链紧张，因此房企投资动力不足，石家庄统计局发布1-5月份经济运行情况显示，石家庄房地产开发投资同比下降0.9%。从目前来看，全年土地供应计划完成尚未过半，下半年土地供应或呈井喷状态。但是截止发稿，7月石家庄仅1宗地块挂牌，8月更是挂牌一宗停拍一宗，三季度土地市场似乎更冷了。在二环内做减法二环外做乘法、容积率2.0、城市风貌等多重因素影响下，房企拿地成本不断增加，下半年土拍市场能否热起来，值得探讨。

　　2022年上半年石家庄各区域土地成交明细