作为城镇发展和土地利用的重点区域，开发区在促进经济高速发展中 发挥了举足轻重的作用，已经成为产业升级、区域发展的推动器和科技创 新基地。但是，我国人口、工业化和城镇化高峰相继逼近，土地资源利用 的空间和环境压力越来越大,土地供需矛盾日益突出，开发区在带动地方经 济增长的同时，在土地利用过程中仍然存在重扩张轻挖潜、重规模轻效率、 重引资轻规划等问题。为保证经济社会可持续发展、提高土地资源持续保 障能力、缓解土地供需矛盾，必须按照落实科学发展观和建立资源节约型 社会的要求，着力改变开发区外延扩张、用地粗放的局面，建立集约高效 的开发区用地模式。

　　某工业园区成立于 2004 年，审核规划面积 1537.13 公顷。作为地处环 渤海经济圈和津冀都市圈的经济大市，某是河北省域经济体系中的重要组 成部分，加速工业园区的开发建设，将提升河北省北部地区的工业化水平 和综合经济实力。

　　本次开发区土地集约利用评价，旨在通过对开发区审批范围内的土地、 社会经济状况等进行基础调查、分析评价土地集约利用程度、测算土地集 约利用潜力，全面掌握开发区土地集约利用状况，发现土地利用过程中存 在的问题，并针对性地提出开发区未来土地利用的建议，以推动开发区土 地利用管理基础信息建设，为开发区扩区升级审核、动态监控及有关政策 制定提供依据，使节约集约用地的共同责任落到实处。

　　一、自然地理位置 （一）地理位置

　　某工业园区位于某区西，大秦铁路线、邦宽公路两侧，西临某西 三环，向东可与 112 国道、在建唐承高速公路相接。某位于河北省东 北部燕山南麓，北倚长城，西顾北京，南临津唐，东通辽沈，属京津 唐承秦腹地，西距北京 158 公里，西南距天津（滨海新区）175 公里， 南距唐山 75 公里（曹妃甸 155 公里），北距承德 175 公里，东南距某 150 公里。素有“畿东头部城”之称。 （二）自然资源

　　1、地势地貌 地处半山区，境内地貌呈“三山两川”之势，平原、丘陵、山地 各占三分之一；面积 1521 平方公里，东西长约 53 公里，南北宽约 43 公里；有大小河流 37 条，一条引滦入津的黎河由东向西穿境而过。 素有“三山不到头，河水向西流”之称。 2、气候 属温带半湿润季风气候，四季分明，常年平均日照时数 2608.2 小时，气温 10.9℃，蕞低气温-25.7℃。无霜期 182 天，降水量 724.7 毫米。有大小河流 37 条，中小型水库 22 座，总库容 1 亿立方米。 （三）区域发展条件 区位优势：某地处京津唐经济三角区和环渤海经济圈，是唐山西

　　北部承接京津经济辐射的平台，是就近吸纳接受京津唐都市圈产业、 人口、经济梯度转移的重要场所之一。某工业园区则地处承德—某—

　　唐山—曹妃甸经济发展主轴和三抚—帮宽城镇发展轴的重要节点上， 随着曹妃甸深水港口在京津唐经济圈地位的提升和唐承高速公路的 开通，以及拟建设的北京—蓟县—某—某快速路的开通，某的区位 优势十分明显。因而，某也是唐山地区乃至唐山西北部地区承接京津 资金西移、企业外迁、产业辐射的重要桥头堡。

　　交通优势：某历史上是京东军事重镇，位于河北省东北部燕山 南麓，北倚长城，素有“畿东头部城”之称，工业园区位于某城西， 交通运输网络发达，地处京、津、唐、承、秦腹地核心位置，距北京 125 公里，天津 170 公里，唐山 70 公里，均有公路相通。国道 112 线唐宣公路、省道邦宽公路和唐遵铁路穿境而过，电气化大秦铁路横 贯东西，拟建的唐承高速公路与北京东环、天津外环、京沈高速、京 津铁路联网。工业园区距京唐港、天津港、某港以及在建唐山曹妃甸 港均有公路抵达，车程约 1～2 小时；距首都机场、天津机场车程近 2 小时。因而，某是京东地区重要的陆路交通枢纽之一。

　　资源优势：某具有丰富的矿产资源，主要为铁、金、锰、铬、 白云石等 30 多种，其中铁矿储量达 4.2 亿吨；白云石矿储量达 2 亿 吨；金矿储量为 147 万吨。另据关资料，自 1999 年全国地质大调查 以来，铁矿资源调查在河北某－建昌地区经钻探验证磁异常，发现深 部厚大隐伏铁矿，这对于重新认识我国铁矿资源潜力具有重要意义， 某也被列入国家级资源基地之一。

　　工业基础优势：某工业产业基础雄厚，企业布局合理，门类齐 全，已经发展形成了冶金矿山、电力能源、食品加工、机械制造、医

　　药化工、建筑建材、纺织服装七大行业，其中冶金、机械、食品、建 材为四大支柱产业，电力能源、医药化工为两大优势产业，冶金矿山 业已成为全市经济发展的重要支柱产业。2007 年全市实现规模以上 工业增加值 91.39 亿元，同比增长 8.4%。以建龙、港陆两大钢铁联 合企业为龙头的冶金矿山业，以栗源、广野公司为龙头的农业食品加 工业，以热电厂、黎河梯级电站为龙头的能源工业，已经成为某经济 快速发展的重要支撑。

　　总之，随着某基础设施的建设，工业园区对外公路及铁路交通联 系将十分通畅便利，基本上构建了连接南北、横贯东西的立体交通运 输网络体系，区位优势明显，加之市政基础设施和公共服务设施配套 完备，并可依托毗邻的城区，因而具有良好的投资环境和开发建设前 景。 二、社会经济发展

　　工业园区启动区基本上在邦宽公路以北，西三环北路以南，地势 比较平坦，启动区规划占地有效面积约 3300 亩。本次工业园区规划 范围在大秦铁路线两侧、清水河以西，西三环路以东，南三环西路围 合的区域内。工业园区规划范围内现有赵庄子、辛庄子、鄂庄子、西 十里铺、后铺、前铺、大蒲池河、小蒲池河、武庄子、胡庄子、巩山、 肖庄子、下府、后府、东房子等 15 个自然村，涉及村庄人口约 12430 人。

　　目前，工业园区现状启动区内，除原有的栗源公司、广野集团两 大公司外，在建项目和已入园前期项目主要有：河北宝钢制罐北方有 限公司、河北华安天泰防爆科技有限公司 HAN 项目、北京艾尔集团铝 制容器盖生产线项目、香港泓宇心合制药项目、北京普镭挺低辐射真 空镀膜玻璃生产线项目、广野山楂深加工项目等 27 个，涉及生物制

　　药、食品加工、先进制造业、建材等多种行业，协议投资总额已突破 40 亿元。 三、开发区发展规划 （一）园区定位

　　根据国家和河北省的产业发展政策，结合开发区的现状产业和某 的资源以及基础产业特点，本着利于加速产业集聚，利于可持续发展， 利于高新技术应用的原则，重视生态、重视环境保护，同时实现又好 又快发展，制定开发区的发展战略和产业定位。 （二）产业发展

　　作为某承接全市新兴产业和高新技术产业发展的平台，工业园区 未来将把先进装备制造、生物制药、新材料等高新技术产业列为优先 发展的领域，并将按照国家蕞近制订的十大产业振兴调整规划的要 求，进行招商引资、全面提升园区的竞争力。同时，作为一个综合性 的生态环保型工业园区，工业园区今后的发展也将遵从循环经济的减 量化、再利用、再循环的 3R 原则进行建设，其目标是尽量减少区域 废物，一是尽可能地将园区内一些工厂产生的副产品用作另一些工厂 的投入或原材料，通过废物交换、循环利用、清洁生产等手段，蕞终 实现园区的污染物“零排放”；二是使园区成为整个某、乃至于包括 周边县市在内的更大范围循环经济体的核心一环，园区企业要通过引 进和研发各种废物利用技术、尽可能地利用园区内外企业提供的副产 品，同时要在按照减量化原则减少生产过程中废物排放的基础上、尽 可能地将所产生的废物集中起来供园区内外的其他企业使用。因此， 在园区的产业布局上，也将按照建设生态环保型工业园的要求，在北 部工业小区、中部工业小区、南部工业小区之间实现适度的合理分工。

　　（三）区域经济环境分析 1、河北省、京津冀区域经济发展战略研究对唐山地区的定位 2005 年河北省委省政府提出了“加快发展中间一线，积极推进

　　南北两厢”的区域经济发展战略，即以石家庄、保定、廊坊、唐山、 某五市为“中间一线”，建设全省经济发展的隆起带。充分发挥“一 线”地区区位条件优越、产业基础雄厚、技术创新能力强、中心城市 地位突出等比较优势，打造经济发展的战略高地。培育壮大对各市具 有支撑作用的主导产业，用高新技术改造传统产业，促进产业结构升 级。加快港口和临港工业园区建设，推进工业园区向多功能、综合性 产业区发展，推动生产要素向沿海转移。

　　2、某在唐山区域城镇空间布局的位置 某是唐山市域城镇体系规划中提出的三抚—邦宽城镇发展轴中 的重要交通节点。从唐山市域经济分区、市域空间发展和产业集群布 局分析，某处于两条二级城镇发展轴的交汇点，同时是钢铁、水泥和 农产品加工产业集群发展的区域，是唐山重要的原材料工业基地之 一。《唐山市城市总体规划》确定某以建成北部区域经济社会发展中 心为目标，逐步成为北部地区重要的制造业基地和商贸流通、旅游服 务中心。 随着唐承高速公路、曹妃甸港区的建设开通，以及拟建设的由北 京经蓟县至某、某的快速路的开通，某在唐山大十字交通主轴上（东 西向：北京—蓟县—某—某；南北向：承德—唐山—天津、塘沽） 居于重要交通地位，与周边玉田、迁西、迁安，乃至宽城、兴隆等县 级市县相比，是唐山以北区域唯一的交通节点，区位度将大大提升，

　　区位交通优势明显。 另一方面，某近几年来 GDP 总量、人均 GDP、第二产业、地方财

　　政收入、全社会固定资产投资等主要指标上，一直位列唐山地区 8 个 县级市县前列。2007 年全市生产总值完成 293.6 亿元，全市财政收 入达到 23.03 亿元，全社会固定资产投资完成 68.5 亿元。

　　自 2002 年起，某在全国县域经济基本竞争力百强县（市）评比 中一直保持前 77 位。2006 年在全国中小城市综合实力百强县评比中 名列第 64 位，并首次进入全国社会经济综合发展指数百强县（市）， 名列第 75 位。在首届环渤海县市百强评选活动中，入选循环经济竞 争力百强、蕞具投资潜力百强和蕞具综合实力百强，分列第 2 位、第 3 位和第 7 位。可以预计，未来南北向的承德—某—唐山市区—曹妃 甸港区这条经济主轴将会非常活跃，带来极为有利的发展机遇，并将 使某社会经济发展跃上新台阶。 四、开发区发展类型

　　对开发区发展进行研究的学者普遍引用辨证唯物主义关于物质 诞生、发展(存在)、消亡(再生) 的周期性理论，阐述开发区发展周 期的观点。一般认为，开发区是一个随时间发展而不断演化的客观存 在, 其演化过程表现出明显的周期性和阶段性特点。如将开发区自创 建到衰亡分为创建期、成长期、转换期、成熟期和回归期，从制度的 视角将开发区分为强制度优势阶段、弱制度化阶段和后制度化阶段三 个阶段,将开发区的生命周期分为要素驱动、产业主导、创新突破和 财富凝聚四个阶段。也有国外学者，在 1966 年就对制造业区域的发 展规律进行了专门研究，从区域生命周期角度把工业区发展划分为年 轻期、成熟期和老年期三个阶段。

　　综合以上观点，结合我国开发区发展历程及目前开发区发展现

　　状，将我国现有开发区按产业发展水平及空间开发规模等划分成起步 型、成长型、成熟型三类。

　　1、起步型 自开发区建立到产业格局基本形成，一般需要 5 年时间。 其基本特征： ①开发区批准规划面积小，已开发土地规模和基础设施保障程度 低； ②开发区部门设置和管理制度不完善，开发区发展方向、目标未 明确； ③入区企业数量少，单体企业规模一般较小。 2、成长型 产业格局形成，主导产业快速发展，开发空间充足，处于开发区

　　良性发展阶段，一般需要 5-10 年。 其基本特征： ①开发区批准规划面积进一步扩大，各项公用设施、基础设施完

　　善； ②开发区部门设置科学合理，管理制度完善，开发区发展定位和

　　主导产业明确； ③入区企业数量不断增多，单体企业具备一定规模。 3、成熟型 “硬件”、软件环境具备成长型开发区所有特征，进区企业布置

　　合理，经济贡献突出，但发展空间不足。该类型开发区在扩区获得充 足土地资源后，经过科学规划、合理定位，可能回归为成长型开发区 或转变为综合型城市。

　　依据某工业园区发展现状，截止评价时点经审核批准的 1537 公 顷土地，工业园区已经入驻的 27 个企业，并且还在不断的引进。从 园区具备的各项特征分析，某工业园区应属于成长型。 五、评价范围概况

　　此次开发区土地集约利用评价的范围为 经河北省人民政府批准，批准某工业园区规 划建设用地面积 1537 公顷。

　　评价范围：工业园区规划区位于某区西， 大秦铁路线、邦宽公路两侧，西临某西三环， 向东可与 112 国道、在建唐承高速公路相接。 工业园区界桩坐标点号：J1、J2、J3、J4、 J5、J6、J7、J8、J9、J10、J11、J12、J13、

　　目前，工业园区现状启动区内，除原有的栗源公司、广野集团两 大公司外，在建项目和已入园前期项目主要有：河北宝钢制罐北方有 限公司、河北华安天泰防爆科技有限公司 HAN 项目、北京艾尔集团铝 制容器盖生产线项目、香港泓宇心合制药项目、北京普镭挺低辐射真 空镀膜玻璃生产线项目、广野山楂深加工项目等 17 个，涉及生物制 药、食品加工、先进制造业、建材等多种行业，协议投资总额已突破 40 亿元。

　　第二章 评价概论 一、评价依据 （一）法律法规

　　1、《中华人民共和国土地管理法》；

　　2、国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3 号） 文件；

　　3、国土资源部《关于开展 2012 年度开发区土地集约利用评价成 果更新工作的通知》国土资电发〔2011〕143 号）文件；

　　4、国土资源部《关于贯彻落实国务院关于促进节约集约用地的 通知的通知》（国土资发〔2008〕16 号）；

　　5、《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的 通知》（国办发〔2003〕70 号）；

　　6、《开发区规划管理办法》（建设部 43 号令）； 7、《中华人民共和国国土资源部公告》（2006 年第 14 号令）； 8、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2002 年 7 月 1 日起施行）； 9、国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让 制度有关问题的通知》（国土资发[2007]78 号）； 10、《闲置土地处置办法》（国土资源部〔1999〕第 5 号令）； 11、关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知国土 资发〔2008〕24 号。

　　1、《开发区土地集约利用评价规程（试行）》（2010 年度）； 2、《开发区土地集约利用评价数据库标准》（2010 年度）； 4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 127-90）； 5、《村镇规划标准》（GB 5-188-93）； 6、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。

　　1、《河北省人民政府关于促进节约集约用地的通知》（冀政（2008）

　　59 号）； 2、《某工业园区控制性详细规划（2008）》； 3、《某工业园区总体规划（2008-2020）》。

　　二、评价时点 开发区土地集约利用评价工作涉及经济、社会等各方面，为保障

　　评价结果具有准确性、可比性和规范性，根据国土资源部和河北省国 土资源厅的统一部署并结合已发表公布的相关资料，将评价时点设定 为 2011 年 12 月 31 日。开发区土地集约利用评价工作中涉及的经济、 社会、土地、建设等数据，均统一以 2011 年 12 月 31 日为截止时间。 三、评价原则

　　开展开发区土地集约利用评价工作，主要遵循综合性、主导性、 政策导向性、可操作性、因地制宜、点面结合原则。

　　1、综合性原则 评价工作所选择的评价方法和指标必须从多方面反映开发区土 地集约利用的内涵。开发区土地集约利用的本质以符合土地利用总体 规划、城市规划及相关法规为导向，通过增加对土地的投入，不断提 高土地的利用效率和经济效益的一种开发经营模式，目的在于挖掘土 地使用潜力，节约宝贵的土地资源。因此，指标体系的设计必须包括 土地利用状况、经济效益、管理绩效等多方面内容，全面考察和评价 开发区土地利用集约程度。 2、主导性原则 评价工作重点分析对土地集约利用起支配作用的主导因素，并将 其作为评价指标选取的重要依据。 3、政策导向性原则 评价工作充分反映开发区的定位、发展方向及其在区域经济中发

　　挥的作用，体现国家相关政策导向。 4、因地制宜原则 由于各开发区的区位条件、地理状况、园区类型、发展阶段等不

　　同，土地集约利用评价标准会有所差异。评价工作应充分考虑经济、 社会发展的时空差异，根据开发区自身实际，确定土地集约利用程度 评价指标的理想值和权重值。

　　5、点面结合原则 评价工作应针对开发区经批准并依法公告界限范围内的全部土 地进行。为深化调查评价结果，分析开发区内企业用地状况，评价工 作应在整体评价的基础上，选择典型样点开展深入分析。整体评价与 典型分析相互结合，相互验证。 四、评价的技术路线及方法 开发区土地集约利用评价，以定量评价为主，注重定性分析与定 量评价相结合，整体评价与典型分析相结合，实地调查与统计分析相 结合。在用地调查中，采用实地调查与空间影像判识相结合的方法。 在程度评价中，采用多因素综合评价法。其中，评价指标权重值的确 定采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行， 指标标准化处理采用理想值比例推算法。在潜力测算中，采用目标逼 近法和专家咨询法。 开发区土地集约利用评价工作体系内容主要由土地利用状况调 查、土地集约利用程度评价、土地集约利用潜力测算三部分组成。 具体评价技术路线。

　　开发区土地集约利用评价 开发区土地集约利用评价调查

　　图 2-1 开发区评价技术路线图

　　五、需要特别说明事项 1、关于评价成果应用条件的说明 本评价成果是根据《规程（试行）》的技术标准，对截止 2011 年

　　年底某工业园区经过审核公告的四至范围内的土地利用和社会经济 发展状况进行调查、分析、集约利用程度评价和潜力测算的，因此， 用地分类、指标含义、潜力含义等技术要点与《规程（试行）》相关 内容保持一致，其中不同之处在报告中已作特别说明。评价成果的对 应时点为 2011 年 12 月 31 日，用地调查数据根据评价需要进行了边 界、实际利用等方面的相应处理，与地籍管理原始数据、规划建设统 计数据存在差异。在应用中，本成果仅适用于土地集约利用评价，其

　　他管理工作需要应用本成果时，需要考虑内涵和口径等方面的差异。 2、关于资料来源的说明 本评价所依据的基础资料主要来自某工业园区管委会及相关管

　　理部门，由河北农业大学课题组进行分析和测算。对于数据不全的， 进行了实地调研、补充、核实和分析，并反馈给园区相关管理部门核 实确认。典型企业调查主要由企业填写调查表。

　　第三章 开发区土地利用状况调查 开发区土地利用状况调查是开发区土地利用集约评价的基础性

　　工作，是按照工作任务书的任务内容开展的工作。根据《开发区土地 集约利用评价规程（试行）》的相关要求，具体需要调查的内容主要 包括：

　　1）开发区基本信息调查； 2）开发区土地利用状况调查； 3）开发区用地效益调查； 4）开发区土地管理绩效调查； 5）典型工业企业调查； 6）土地供应与保障情况调查； 7）其他调查。 根据某工业园区的实际用地情况，以及评价任务书对评价工作的 具体要求，本次某工业园区土地利用状况调查涉及以上前六项调查内 容，其中典型工业企业调查在“典型企业调查分析专题报告”中单独 进行阐述。 一、调查组织及收集资料情况 根据《开发区土地集约利用评价规程（试行）》的要求，以及对 某工业园区的初步了解，调查所需要的各项资料涉及到的部门包括： 党政办公室、招商部、企业部、规划建设部、财务部、劳动人事和社 会保障部等部门。调查的重点在于工业园区经济数据和企业用地情 况，难点在于为保证统计数据口径与评价范围保持一致，需要对工业 园区经济统计数据进行选择剥离，只对注册和生产均在评价范围内的 工业企业用地和经济数据进行统计。

　　调查主要包括：开发区基本信息、土地利用状况、用地效益、管 理绩效、典型工业企业、土地供应与保障情况等方面。

　　其中开发区基本信息调查包括开发区名称、类型、成立时间、审 批单位、地址、管理机构、土地总面积、开发区经济社会及相关规划 资料等。

　　土地利用状况调查包括开发区范围内的土地用途、面积、位置、 供地状况、开发状况以及规划信息等。开发区土地利用状况调查中宗 地划分、编码，土地用途分类等应与北京市第二次土地调查技术要求 相一致。

　　用地效益调查主要针对开发区范围内已建成城镇建设用地中工 矿仓储用地的投入产出情况开展调查，包括开发区工业总产值、工业 企业固定资产投资总额等。调查所涉及的工业企业，其注册情况和生 产情况均应在调查范围内。

　　管理绩效调查主要针对开发区范围内已供应国有建设用地的管 理成效开展调查，包括开发区建区以来累计已到期土地及其中已处置 土地、累计闲置土地及其中已处置土地、以及至评价时点应收回闲置 土地等土地利用监管绩效；以及开发区建区以来累计有偿使用土地面 积，通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地面积及其中的工矿仓储用 地面积等土地供应市场化程度。

　　典型工业企业调查是在基础调查上，根据销售收入或工业产值等 指标，选取若干家典型工业企业和典型非工业企业，对企业的基本情 况、投入、产出、用地状况、建设情况等开展调查。

　　土地供应与保障情况调查主要针对开发区范围内尚可供应土地 中的尚可有偿使用土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积，前三年年 均供应土地面积，前三年年均有偿使用土地面积，前三年年均供应工

　　矿仓储用地面积等开展调查。 主要调查成果为《规程》所附的有关表格内容及图件。

　　1、调查步骤 调查步骤是指本次资料收集过程中所展开工作的程序，本次开发 区土地利用调查，项目组主要按如下五个步骤进行： （1）确定技术小组，拟定调查方案。 为更好的开展工作，技术承担单位结合开发区实际情况，设立了 工作小组，而土地集约利用评价工作领导小组在开发区管委会专门安 排了两位联络人，以便更好的协调相关工作；技术承担单位根据《规 程》要求，专门拟定了调查方案，在方案中，明确调查内容、调查程 序、方法和调查的时间进度，同时拟定资料收集清单。 （2）对调查人员开展技术培训。 为保证调查的资料准确、真实、及时，技术负责人专门给调查人 员展开了培训，还发放了培训教材。在培训过程中，对资料名称、调 查内容、资料对应时点或时段、调查空间范围、数据要求、表格填写 要求、以及图件格式、比例尺、内容要求等进行了细致的说明。技术 小组根据实际工作的需要，在《规程》规定的工作表的基础上，还专 门设置了两张典型企业调查表。 （3）收集资料。 工作小组根据资料清单和工作表格，到工业园区管委会、某国土 资源局相关部门及企事业单位收集资料。在收集资料的过程中，对于 出现资料缺失或填写表格不完整的情况，调查人员耐心解释并进行补 充调查。 （4）外业实地调查。

　　为保证反映的情况客观真实，根据《规程》要求，技术小组专门 派技术人员到开发区进行了现场踏勘并进行了拍摄，为开发区的评价 工作提供了重要依据。

　　2、调查方法 园区土地集约利用评价的调查工作采取实地调查与已有资料相 结合，内业数据处理与外业调查相结合的方法，外业调查主要是实地 踏勘，内业处理主要是在实地踏勘基础上结合航空影像图判识，重点 调查开发区土地利用现状、用地效益及管理绩效等。 （三）收集资料情况 经过各相关单位的协助收集，主要得到以下资料： （1）报告类 1）某工业园区控制性详细规划（2008）文本说明书； 2）《######某委某人民政府关于加快工业园区建设的意见》； 3）《某国土资源局年度工作总结（2007-2008）》； 4）《某工业园区入园企业简介》； 5）某工业园区总体规划文本和说明书（2008-2020）。 （2）表格类 此次调查收集到的表格类主要为规程规定的若干表格，主要内容 为： 1）开发区基本信息调查表； 2）开发区用地审批情况调查表； 3）开发区土地利用状况统计表（I）—按建设状况划分；

　　4）开发区土地利用状况统计表（II）—按供应状况划分； 5）开发区建筑工程状况统计表；

　　6）开发区土地供应市场化情况统计表；

　　8）开发区典型工业企业情况调查表。

　　1） 某工业园区控制性详细规划（2008）图集；

　　3）某工业园区总体规划图集（2008-2020）。

　　河北省唐山市某工业园区成立于 2004 年，总规划面积 1537 公顷，

　　批准面积 1537 公顷。园区基本信息调查包括开发区名称、类型、成

　　立时间、审批单位、地址、管理机构、土地总面积、园区经济社会及

　　表 3-1 开发区基本信息调查表

　　开发区依法审批土地总面积（hm2）

　　开发区工业（物流）企业固定资产投资总额（万元） 550000

　　开发区工业（物流）企业总收入（万元）

　　开发区高新技术产业总收入（万元）

　　某工业园区 2004 年经河北省人民政府批准设立，批准面积

　　1537.13 公顷，至评价时点未经历扩区。

　　表 3-2 开发区用地审批情况调查表

　　开发区土地利用状况调查是程度评价和潜力测算的基础性工作， 主要是针对开发区评价范围内的土地开发利用和建设情况进行调查， 调查内容包括：

　　1、开发区土地利用类型分类，对已建成土地、未建成土地和不 可建设土地的用地情况开展调查。

　　（1）已建成土地分为已建成城镇建设用地和已建成农村建设用 地。明确已建成城镇建设用地的位置、范围、土地面积、权属、土地 用途等，以及已建成农村建设用地的位置、范围、土地面积等。

　　（2）明确未建成土地的位置、范围、土地面积、供地状况、规 划用途和开发状况等，以及其中应收回闲置土地的位置、范围和土地 面积。

　　（3）明确不可建设土地中的江河湖泊泄洪、滞洪区土地，自然、 生态保护区等土地的确认依据、用地范围和土地面积。

　　2、开发区土地供应方式分类，对已供应国有建设用地、尚可供 应土地和不可供应土地的用地情况开展调查。

　　（1）已供应国有建设用地分为划拨土地和有偿使用土地。明确 土地位置、范围、土地面积、权属、供地时间、土地用途等，以及其 中已到期但未处置的有偿使用土地的相关情况。

　　（2）明确尚可供应土地的用地位置、范围、土地面积和规划用 途等。

　　（3）不可供应土地对应土地利用类型分类中的不可建设用地。 3、已建成城镇建设用地内的总建筑面积和建筑基底总面积、工 矿仓储总建筑面积和建筑基底总面积等。

　　开发区土地利用状况调查工作主要是在某国土局的配合下完成， 具体程序：

　　1）在工作底图上划定评价范围。 2）明确评价范围内的不可建设土地范围、面积，并收集确认依 据。 3）明确已建成农村建设用地的范围和面积。 4）明确已达到供地条件的土地范围和面积。 5）明确已供应国有建设用地和尚可供应土地的范围和面积。 6）以上所有调查数据在地籍资料等基础上，进行实地调查，根 据现状实际利用情况进行核实、修正。 7）将以上数据资料录入评价系统，建立土地利用基础信息数据 库，并进行有关数据整理汇总。 8）调查评价范围内已建成城镇建设用地内的总建筑面积和建筑 基底总面积、工矿仓储总建筑面积和建筑基底总面积等。

　　图 3-2 已供应和尚可供应土地调查内容序列图 （三）调查结果

　　1、开发区土地利用状况 按照开发区界桩点坐标，导入 MAPGIS 系统，测算出开发区面积 1537.13 公顷，与国土部公告面积 1537 公顷误差在允许范围之内。 确定分析过程中面积为 1537.13 公顷。 （1）开发区土地利用类型状况 根据工业园区国土和建设部门统计，将工业园区规划范围内

　　1537.13 公顷内的土地进行分类统计，详细情况如下： 已建成城镇建设用地，指已建成的住宅用地、工矿仓储用地、交

　　通运输用地、商服用地、公共管理与公共服务用地，以及其他城镇建 设用地等，该部分用地面积 217.12 公顷，占工业园区土地总面积的 14.12%，其中，工矿仓储用地 131.38 公顷，交通运输用地 85.73 公 顷，两项占工业园区土地总面积的 14.12%，交通运输用地中街巷用 地面积为 56.96 公顷。

　　未建成土地包括已经供应尚未建成土地、已达到供地条件未供应 土地和未达到供地条件的土地。某工业园区未建成土地面积 1298.56 公顷，占工业园区土地总面积的 84.48%。

　　不可建设用地，指按照规划要求，或由于某些特殊原因（自然原 因或已形成且短期内无法改变的人为原因）而不可进行开发建设的土 地。根据某工业园区评价范围内的土地资源状况，本次评价确定不可 建设用地为区内河流用地，统计面积为 21.46 公顷，占工业园区土地 总面积的 1.40%。

　　表 3-3 开发区土地利用状况统计表（Ⅰ）——按建设状况划分

　　开发区土地 1.已建成城镇建设用地

　　住宅用地 工矿仓储用地 交通运输用地

　　公共管理与公共服务用地 A5 0.00

　　#其中：已建成农村工矿仓储用 B11

　　其他未建成城镇建设用地 B2 0.00

　　#其中：已达到供地条件的其他 B21

　　已供应国有建设用地是指通过划拨和有偿使用方式供应的国有

　　建设用地，包括已建成城镇建设用地和已供应尚未建成土地。尚可供

　　应土地是指在已供应国有建设用地以外，按照规划要求可以供应用于

　　开发建设的土地，包括已建成农村建设用地、未建成土地中的已达到

　　供地条件未供应土地和未达到供地条件的土地。不可供应土地指按照

　　规划要求不可供应用于开发建设的土地，对应不可建设土地。

　　截止至评价时点，某工业园区已供应国有建设用地面积、尚可供 应土地面积、不可供应土地面积分别为 217.12 公顷、1298.56 公顷、 21.46 公顷，分别占工业园区土地总面积的 14.12%、84.48%、1.40%。 已供应国有建设用地面积中有偿使用土地面积 131.38 公顷，占工业 园区土地总面积的 8.55%，全部为各产业项目用地，主要为工业项目； 其余的划拨土地 85.73 公顷，占工业园区土地总面积的 5.58%，主要 为交通用地。

　　根据有关规划，尚可供应土地中尚可划拨和尚可有偿使用土地面 积分别为 486.12 公顷和 812.43 公顷，分别占工业园区土地总面积的 31.63%和 52.85%。现状全部为集体农用地和建设用地，这部分土地 蕞终要转为国有建设用地。实行集体土地国有化，实现土地使用权配 置市场化。按照规划要求，尚可划拨土地主要为规划道路用地；由于 工业园区紧邻县城区，借助城区部分功能优势，规划尚可供应有偿土 地为尚可供应工矿仓储用地和其他尚可有偿使用土地。具体土地分类 情况见下表 3-4。

　　表 3-4 开发区土地利用状况统计表（Ⅱ）——按供应状况划分

　　开发区土地 1.已供应国有建设用地

　　有偿使用且已到期但未处置土 D22 0.00

　　某工业园区设立于 2004 年，是河北省重点建设的工业园区之一。

　　截至评价时点，工业园区法定范围内已建成建设用地内的总建筑面积

　　为 280 万平方米，其中工矿仓储用地上的总建筑面积 280 万平方米；

　　已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积 131.38 万平方米，其中工

　　矿仓储用地上的建筑基底总面积 131.38 万平方米。详细情况见表

　　表 3-5 开发区建筑工程状况统计表

　　土地是重要的资产性资源，“十分珍惜、合理利用土地和切实保

　　护耕地”是我国的基本国策，因此国家相关部门制订了工业项目建设 用地控制指标，对工业项目投资强度、容积率、工业项目的建筑系数、 工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积占工业项目总用地 面积的比例作出了详细的规定。土地的投资强度，在促进建设用地的 集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平起着非常重 要的作用，而土地产出效益是在投入人力、物力再进行生产的产品。

　　开发区用地效益调查主要针对评价范围内已建成城镇建设用地 中工矿仓储用地的投入产出情况开展调查，主要包括开发区工业总产 值、工业企业固定资产投资总额和高新技术产业总产值。具体操作流 程先由国土部门确定评价范围内的企业名称，再由统计部门根据企业 目录汇总相应固定资产投资额和工业产值，调查涉及工业企业必须保 证其注册地和生产地均在评价范围内。根据开发区基本信息调查表 （表 3-1），开发区工业总产值为 650000 万元，工业企业固定资产投 资额为 550000 万元。 五、开发区土地管理绩效调查

　　某国土资源局是管理、保护与合理利用开发区土地资源的主管部 门。主要负责依法办理新增建设用地逐级上报审批；办理国有土地使

　　用权出让、转让、抵押、入股、名称变更的审查报批等工作。

　　土地管理工作是开发区持续性建设发展的重要保障性工作，在开

　　发区土地利用状况调查基础上，针对开发区建区以来累计已到期土地

　　及其中已处置土地、累计闲置土地及其中已处置土地、以及至评价时

　　点应收回闲置土地等情况的调查，以此来反映开发区土地利用监管绩

　　根据 1989 年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

　　暂行条例》规定，法定蕞高出让年限商业用地 40 年、住宅 70 年、工

　　业和其他土地使用年限 50 年。

　　截止到开发区土地集约利用评价时点 2011 年 12 月 31 日某工业

　　园区有偿供应土地中一般按土地用途的蕞高年限出让，虽有个别项目

　　出让年限低于蕞高出让年限，但截止评价时点，某工业园区尚无有偿

　　表 3-6 开发区有偿使用且已到期土地处置情况统计表

　　按照国土资源部 1999 年 5 号令《闲置土地处置办法》规定，闲

　　置土地是指“土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的

　　人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地”或“1、 国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自

　　国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书 颁发之日起满一年未动工开发建设的；2、已动工开发建设但开发建 设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额不足 25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；3、法律、行政法规规定

　　根据某国土资源局提供数据，截止到评价时点，园区尚无闲置土

　　表 3-7 开发区闲置土地处置情况调查表

　　开发区土地市场化供应情况主要是针对开发区建区以来累计有

　　偿使用土地面积，通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地面积及其中

　　的工矿仓储用地面积开展调查，以此反映开发区土地供应市场化程

　　某工业园区自建区至评价时点，工业园区的有偿使用土地均通过

　　表 3-8 工业园区土地市场化供应情况统计表

　　供应土 有偿使 通过招拍挂 已供应工 通过招拍挂方 年份

　　地面积 用土地 方式出让土 矿仓储面 式出让工矿仓

　　六、开发区土地供应与保障情况调查

　　土地供应与保障情况调查，主要是确定工业园区已供应的国有建

　　设用地外，按照规划要求可以供应用于开发建设的土地，包括已建成

　　农村建设用地、未建成土地中的已达到供地条件未供应的土地和未达

　　到供地条件的土地，即尚可供应土地的面积。

　　表 3-9 开发区土地供应与保障情况调查表

　　根据调查，尚可供应土地主要为工业园区内的未达到供地条件的

　　农用地和已建成农村建设用地。根据工业园区蕞新规划确定其中尚可

　　划拨土地为 486.12 公顷，主要规划用于道路建设，公共管理与公共

　　服务用地；尚可有偿使用土地 812.43 公顷，占尚可供应土地面积的

　　62.57%，其中尚可供应工矿仓储用地面积为 578.32 公顷，其他尚可 有偿使用土地土地面积为 234.11 公顷。

　　为真实反映某工业园区土地的实际需求状况，技术承担单位对工 业园区范围内土地供应情况进行了详细调查，得到近几年工业园区全 部土地供应情况，以此确定工业园区前三年年均供应土地情况，作为 测算某经济工业园区的用地潜力和尚可供地年数的依据。

　　具体数据见表 3-10 表 3-10 工业园区已供应土地情况统计表 单位：公顷

　　第四章 开发区用地状况定性分析 一、用地结构和功能定位协调状况分析 （一）土地资源特点分析

　　某工业园区土质多为壤土，土薄缺水，收获甚微。丘陵土地靠降水， 抗旱能力低，宜植果树；属暖温带半湿润季风气候，具有四季分明、光照 充足、雨热同季、昼夜温差大等气候特点，适合于北方各种农作物、果林 的生长。

　　某工业园区依托城区而建。工业园区的建设在起步阶段借助城区的基 础设施、公共设施等，利用较少的资金能够尽快形成规模，取得较快发展。 另外，国道 112 线唐宣公路、省道邦宽公路和唐遵铁路穿境而过，电气化 大秦铁路横贯东西，拟建的唐承高速公路与北京东环、天津外环、京沈高 速、京津铁路联网，使某工业园区对外交通十分快捷，方便工业产品运输 的需要。

　　项目区有清水河流经，按照《规程》，河湖及其蓄滞洪区土地属于不可 建设土地。清水河流域属于不可建设土地，主要分布在项目北部和东部地 区，共计 21.46 公顷，占项目区总面积的 1.40％。 （二）现状土地利用结构分析

　　某工业园区经过 8 年的发展，截止本次土地集约利用评价时点 2011 年 12 月 31 日，在工业园区批准范围（1537.13 公顷）内，已经达到供地条件 土地面积为 217.12 公顷，土地开发率达到 14.33%。已建成城镇建设用地面 积达到 217.12 公顷，占工业园区土地总面积的 14.12%，土地建成率为 100%。

　　已建成城镇建设用地 未建成城镇建设用地 不可建设土地

　　图 4-1 工业园区土地利用现状比例图

　　在已建成城镇建设用地中，工矿仓储用地面积所占比例蕞高，达到

　　60.51%，即 131.38 公顷；其次是交通运输用地，面积 85.73 公顷，占已建

　　成城镇建设用地面积的 39.49%.详细情况见表 4-1。

　　表 4-1 工业园区已建成城镇建设用地土地利用状况表

　　图 4-2 工业园区已建成城镇建设用地比例图 由上图表可以看出，工业园区内工矿仓储用地占已建成城镇建设用地 比例蕞高，达到 60.51%，因某工业园区为工业聚集区，在建设过程中，按 照某城市总体规划，主要为工业集聚功能；交通运输用地为 85.73 公顷， 占已建成城镇建设用地比例的 39.49%。某工业园区的工业用地率略低，但 其交通运输用地比例较合理，说明工业园区的道路等基础设施覆盖是根据 土地出让进行规划，从而使得园区的土地能得到更有效的利用。随着入区 企业增多，工业园区的工业用地率也会得到提升。 道路在城市发展过程中有着非常重要的作用，是重要的基础设施。目

　　前，工业园区方格状路网系统已经形成，主干道均与城区联结。 道路的主要功能可以概括为交通功能(Traffic)和空间功能（Space），

　　交通功能主要是为城市提供通行和进出功能；而空间功能，主要是形成城 市的轮廓和景观，道路两侧的绿化可以确保城市有良好的环境，同时还要 包容着各种电力管线、上下水管道，通讯线路等公共设施。在工业园区已 建成城镇建设用地中，交通运输用地占已建成建设用地的 8.57%。根据《开 发区土地集约利用评价规程（试行）》中对交通运输用地的解释，交通运输 用地包括街巷用地和其他交通运输用地。街巷用地主要是指公用道路及行 道树用地，包括一些公共停车场、汽车客货运输站点及停车场等用地，除 街巷用地以外的为其他交通运输用地。某工业园区内的交通运输用地全部 为街巷用地，保证了工业产品运输需要。

　　从总体上来说，工业园区用地结构相对合理，区内经济协调发展。 2、未建成土地利用状况分析 未建成土地指已建成城镇建设用地、已建成农村建设用地和不可建设 土地以外的土地。 某工业园区于 2004 年经河北省人民政府批准设立，至工业园区评价时 点 2011 年 12 月 31 日，工业园区尚未经历扩区，工业园区法定范围内有未 建成土地 1298.56 公顷。

　　3、不可建设用地 依据土地利用现状调查和城市规划，某工业园区批准范围内不可建设 用地主要为河流，其面积为 21.46 公顷。

　　（三）规划用地结构及规划实施情况分析

　　1、规划用地结构 根据工业园区的地形特点、工业产业布局和功能要求，从总体布局结 构上划分为：北部工业小区、中部工业小区、南部工业小区、综合管理区、

　　工业研发区、商业娱乐服务区、迁建居民区，共七个功能区，其中，综合 管理区包括：行政管理中心、区级商业中心、职工生活区和迁建居民小区； 工业研发区包括：研发中心、研发试验区；商业娱乐服务区包括：商务酒 店区、#########、购物超市区。

　　各功能区之间通过快速路、工业园区主、次干路连接，并充分利用工 业园区东部的清水河自然水系，规划带形滨河绿地，并与沿主、次干路两 侧带形绿地连接，穿插于工业园区之中，以形成工业园区的绿色景观生态 环境

　　整个园区土地利用规划用途有居住用地、公共设施用地、商住综合用 地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施 用地、和绿地，土地面积分别为 182.51 公顷、86.63 公顷、6.12 公顷、695.31 公顷、22.26 公顷、33.40 公顷、247.12 公顷、27.36 公顷、236.22 公顷。

　　表 工业园区规划用地结构表 单位：公顷、%

　　根据调查数据，某工业园区已建成城镇建设用地中，各土地利用类型

　　的实际用途均与土地部门批准用途、规划部门批准用途一致，某工业园区

　　在开发建设过程中严格遵循规划，规划实施情况很好。

　　此外，某工业园区无闲置土地，无有偿使用且已到期土地，土地利用

　　监管良好，土地开发利用都严格按照规划实施。

　　从目前某工业园区实际建设情况来看，基本与规划用地布局一致。随

　　着评价范围内用地空间逐步缩小，工业园区正在寻求向外发展空间。

　　某工业园区实际测算面积为 1537.13 公顷，其中不可建设用地面积为 21.46 公顷，已建成城镇建设用地面积为 217.12 公顷，剩余 1298.56 公顷 土地均可放置项目。土地开发率达到 14.33%。

　　土地是国家不可再生的重要资源，工业园区土地则是被投入了基础设 施的资源，具有更高的经济价值。合理使用工业园区土地有很大的经济意

　　义，同时还有重要的社会意义和环境意义。工业园区土地是否能得到合理 利用，主要应从两方面着手:一是依靠科学的工业园区总体规划和各个层次 的，具体的规划设计；二是依靠对建设项目、用地和建筑的规划管理。其 中，用地管理直接影响土地利用效率。土地利用效率即正确处理地块上建 筑物的高度(层数)、建筑密度(覆盖率)、空地率与周围空间环境的关系。 目的是使地块得到有效而合理的利用，其集中的指标表述就是“容积率”

　　和“建筑密度”，因此，容积率和建筑密度是评价工业园区土地开发利用

　　表 4-2 工业园区土地利用强度指标表

　　综合容积率和建筑密度是反映土地承载强度的两个方面，一般存在反

　　向关系，即容积率高，建筑密度就相应较低；反之，容积率低，建筑密度

　　会偏向较高。而对于土地承载强度来说，容积率更能直接地反映土地上社

　　会经济活动的强度。同时，容积率和建筑密度又与土地利用类型相关联。

　　一般，居住、商业服务等用地的容积率较高，建筑密度较低；一般的工业

　　用地容积率相对较低，建筑密度或建筑系数较高。所以，评价容积率和建

　　筑密度水平的高低，应结合土地利用结构进行分析。

　　从上表可以看出，工业园区综合容积率为 1.29，小于工业用地综合容

　　积率 2.13。说明：某工业园区主要为工矿仓储用地。

　　（二）工业园区土地供应和保障情况

　　已供应国有建设用地 尚可供应土地 不可供应土地

　　图 4-3 工业园区土地供应情况比例图 根据工业园区土地利用状况统计表（II），园区评价范围内已供应国有 建设用地 217.12 公顷，占工业园区土地总面积的 14.12%。其中划拨土地 85.73 公顷，有偿使用土地 131.38 公顷，分别占已供应国有建设用地面积 的 39.49%和 60.51%。其中划拨用地中全部为道路用地，表明工业园区重视 基础设施建设，为企业入驻提供了优越便利条件。有偿使用土地以工矿仓 储用地为主，面积为 131.38 公顷。 园区评价范围内还有尚可供应土地 1298.56 公顷，占工业园区土地总 面积 84.48%。根据工业园区未来规划，其中尚可划拨土地 486.12 公顷，主 要用于工业园区规划道路建设及公共管理与公共服务用地；尚可有偿使用 土地 812.43 公顷，可用于布置入区企业。从企业一般占地规模来看，工业 园区尚有一定的可供应土地资源。 三、土地开发利用效益分析 用地效益调查主要针对评价范围内已建成城镇建设用地工矿仓储用地 投入产出情况开展调查，主要包括开发区工业总产值、工业企业固定资产 投资总额等。调查所涉及的工业企业，其注册和生产均在评价范围内。 调查结果显示，某工业园区历年工业企业固定资产投资额累计 55 亿元，

　　工业总产值 65 亿元。由此测算，工业用地固定资产投入强度为 4186.27 万 元/公顷，工业用地产出强度为 4947.41 万元/公顷。 四、开发区土地管理绩效分析 （一）管理措施

　　随着某工业园区的逐步建设开发，园区建设和发展积极向 “布局集 中、产业集聚、用地集约”的总体要求靠拢，园区管委会制定出台多效措 施提高区域土地集约利用水平。

　　1、区内控制商业、住宅性用地，项目内部的行政办公辅助用地面积不 能超过项目总用地面积的 7%。

　　2、禁止在工业、公用设施、公共建筑项目用地范围内建设经营性项目。 3、园区提倡建设多层厂房，引导厂房向空中发展，增加容积率，控制 厂区绿地面积比例。 （二）土地供应市场化程度 2002 年 5 月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台，明确规 定 2002 年 7 月 1 日以后的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地必须 采取招标拍卖挂牌出让。此日期之前的开发区大部分项目用地采取协议方 式出让，部分市政公共设施、公用设施用地采取划拨方式供地。2007 年 9 月《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》颁布实施，规定自 2007 年 11 月 1 日起“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同 一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。 据统计，工业园区已经供地中超过 50%以上土地采用有偿方式供应，这 些土地主要用于区内工矿仓储用地建设。而划拨土地主要用于工业园区道 路、公共设施和公用设施建设，保障工业园区基础设施条件不断提升。2004

　　年以后至评价时点，某工业园区有偿使用中以招拍挂方式出让的土地为 131.38 公顷，多为经营性用地，招拍挂率达到 100%。说明工业园区严格执 行国家用地政策，供地模式快速向市场化转变，且效果显著。 （三）土地利用监管绩效

　　根据《河北省经济技术开发区土地管理规定（修正）》规定，出让合同 年限届满，开发区土地管理部门有权无偿收回土地使用权，同时注销土地 使用证。其地上建筑物及其他附着物的所有权由开发区管理委员会无偿取 得；受让人需要延长土地使用年限的，应在出让期届前六个月向开发区管 理委员会提出申请，经批准后，办理有关登记，续签土地使用权出让合同， 并按当时的土地出让价格与合同规定的币种缴纳出让金。

　　某工业园区有偿使用土地一般满年限供应，至评价时点不存在有偿供 应已到期土地。园区对入区企业用地出台一系列管理措施，严格监督入区 企业开工时间，杜绝了闲置浪费土地现象的发生。根据国土部门提供数据， 至评价时点园区内无闲置土地。

　　第五章 开发区数据处理、图件编制及建库 一、数据处理 （一）经济数据处理

　　对于出现开发区用地界线切割宗地的状况，项目组根据具体情况处理。 某工业园区界线分割宗地的情况较少，且被分割的宗地其大部分面积在园 区之外，该类宗地经济数据不计入评价范围。对于总部经济或者投资、产 值并非区内对应地块产生的情况，进行了数据剥离，分离出区内地块相应 的投入和产出。本次调查评价范围与管理范围一致，数据与法定用地相对 应。 （二）用地数据处理

　　某工业园区土地集约利用评价工作采用园区土地利用现状图，以此作 为工作底图。然后再结合规划、供地等相关资料补充和修正地块属性，对 于无法确认和缺失的数据通过实地调查进行了补充确认。其中针对一个企 业对应多个地块的状况，存在有些地块数据缺失，也进行了检查，核对， 补充，避免用地数据重复计算或缺失。 二、图件编制及数据建库

　　开发区土地集约利用评价图是本评价项目的重要成果。编制的图件须 直观反映开发区土地利用现状信息和土地集约利用评价的结果，从而为地 方政府和国土资源管理部门更科学合理的利用土地、确定土地利用政策、 指导各企事业单位科学决策提供依据。 （一）图件编制的特点和要求

　　土地集约利用评价图件具有四大特点。其一现势性强，即编制的图件 须反映评价时点蕞新的信息；其二信息量丰富，各宗地须涵盖多个用地信

　　息，如宗地位置、形状、名称、产值等信息都包括在内；其三图件须直观 明了，要通过多种方式、不同层面来体现项目评价成果；其四图件编制过 程中须以“ 科学、精确、清晰、美观”为指导思想，严格按《规程》对制 图的各项要求编制图件。

　　根据工作需要，项目组派出技术人员，历时一个多月时间，收集了土 地利用现状图、范围图、控制性规划图等，还收集了开发区内企业的地籍 资料、经济资料、典型企业资料等。在此基础上，技术人员编制了开发区 成果图并对各基础信息进行建库。具体过程如下：

　　（1）工作底图转换 本次土地集约利用评价采用的工作底图是某工业园土地利用现状图 （CAD 图），根据需要将 CAD 图各图层导入 Mapgis 软件进行文件转换，并建 立点、线、面文件。 在转化的过程中，不同的地类要素通过建立不同的图层来体现，并初 步建立评价图的共用图层，创建的图层共有：园区法定界线、道路名称、 其他重要标注、图框、图例、区位图、风玫瑰和比例尺等。 （2）建立评价系统库 由于本次开发区评价工作没有统一的系统库使用，因此为了制图工作 顺利开展，我们根据《规程》上图例的颜色参数和标识，通过利用 Mapgis 编辑颜色和编辑符号库功能，创建了本次评价工作的系统库。 （3）编制开发区评价图 在已转换的工作底图基础上，编制本次开发区评价所需的图件。根据 调查到的宗地资料，以宗地图斑形式体现，图斑的颜色及标注按照规程上 规定执行。编制的评价图有：土地利用状况图（按建设状况划分）、土地利 用状况图（按供应状况划分）、典型企业分布图、土地集约利用扩展潜力分

　　布图。 （4）建立土地利用基础信息数据库 编制好评价图后，根据《规程》上要求，建立各评价子图的属性结构，

　　把整理好的宗地资料录入到属性库中。 各评价子图所需入库的属性有： ①土地利用状况图（按建设状况划分） 在用地单位图层上，按照宗地图斑为单位录入宗地资料，具体有：KFQMC

　　（开发区名称）、KFQDM（开发区代码）、KFQLX（开发区类型）、KFQJB（开 发区级别）、TBBH（图斑编号）、DLMC（地类名称）、DLDM（地类代码）、DLMJ （地类面积）、QS（权属）、SPSJ（用地审批时间）、SYNX（使用年限）、TDSYZ （土地使用者）、JZMJ（建筑面积）、JDMJ（建筑基底面积）。

　　②土地利用状况图（按供应状况划分） 在用地单位图层上，按照宗地图斑为单位录入宗地资料，具体有：土 地利用类型及用地单位宗地形状图层：GYLX（供应类型）、TDZPG（土地招 拍挂情况）、GHYT（规划用途）、GHDM（规划用途代码）。 ③典型工业企业分布图 在典型工业企业图层上，按照典型企业图斑为单位录入企业资料，具 体有：DLDM（地类代码）、QYMC（企业名称）、HYLB（行业类别）、HYDM（行 业代码）、QYRS（企业人数）、YJZTZ（预计总投资）、WCTZ（实际完成投资）、 GYCZ（工业产值）、XSSR（销售收入）、LSZE（利税总额）、CFPT（厂房及配 套用地面积）、XZBG（企业内部行政办公及生活服务设施用地面积）、NBYLD （厂区内部预留地面积）、LTCD（露天堆场及露天操作场地面积）、BZ（备 注）。 ④土地集约利用扩展潜力分布图

　　在用地单位图层上，按照宗地图斑为单位录入宗地资料，具体有：GYLX （供应类型）、TDZPG（土地招拍挂情况）、GHYT（规划用途）、GHDM（规划 用途代码）。

　　（5）评价图及属性库自检 从属性库中导出已录入的属性资料，进行整理，对空字段进行核查， 补充调查相关数据，然后再次录入属性库；把汇总的总面积、分地类的面 积、典型企业的统计资料等与收集的资料作对比检查，如出现不一致之处， 查明原因，进行修正处理。

　　第六章 开发区土地集约利用程度评价 一、评价指标体系

　　根据《规程（试行）》，开发区土地集约利用程度评价应从土地利用状

　　况、用地效益和管理绩效三个方面开展。程度评价指标体系包括目标、子

　　目标和指标三个层次。指标体系见表 6-1。

　　表 6-1 开发区土地集约利用程度评价指标体系

　　工业用地综合容积率 截至评价时点

　　产业用地 工业用地固定资产投入强度 取历年累计值

　　到期项目用地处置率 截至评价时点

　　土地有偿使用实现率 截至评价时点

　　土地利用状况目标反映截至评价时点开发区土地利用现状情况。包含 土地开发程度、用地结构状况、土地利用强度等三个子目标。土地开发程 度涉及土地供应率和土地建成率等两个指标；用地结构状况涉及工业用地 率；土地利用强度涉及综合容积率、建筑密度、工业用地综合容积率、工 业用地建筑系数等四个指标。

　　土地供应率是指已供应国有建设用地面积与已达到供地条件的土地面 积之比，单位为%。反映开发区已达到供地条件土地的供应情况。

　　土地建成率是指已建成城镇建设用地面积与已供应国有建设用地面积 之比，单位为%。反映开发区已供应国有建设用地的建成状况。

　　工业用地率是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地面积与已建 成城镇建设用地面积之比，单位为%。反映开发区已建成城镇建设用地中工 矿仓储用地的比重。用于工业生产、物资存放场所的土地。对应《土地利 用现状分类（GB/T 21010-2007）》中的（06）工矿仓储用地，但不包括已 建成的农村建设用地中的工矿仓储用地。

　　综合容积率是指已建成城镇建设用地上的总建筑面积与已建成城镇建 设用地面积的比值，无量纲。反映开发区已建成城镇建设用地的综合利用 强度。

　　建筑密度是指已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积与已建成城镇 建设用地面积的比值，单位为%。反映开发区已建成城镇建设用地的平面利 用状况。

　　工业用地综合容积率是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上 的总建筑面积与工矿仓储用地面积之比，无量纲。反映开发区工矿仓储用 地的综合利用强度。

　　工业用地建筑系数是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的 建筑物构筑物基底面积、露天堆场和露天操作场地的总面积与工矿仓储用 地面积之比，单位为%。反映开发区工矿仓储用地的平面利用状况。

　　2、用地效益指标含义 用地效益反映开发区已建成城镇建设用地的效益情况。包含产业用地 投入产出效益一个子目标，反映评价时点的开发区工矿仓储用地的投入和 产出状况。 产业用地投入产出效益涉及工业用地固定资产投入强度和工业用地产 出强度 工业用地固定资产投入强度是指已建成城镇建设用地范围内的工业 （物流）企业累计固定资产投资总额与工矿仓储用地面积之比，单位为万 元/ hm2。反映开发区工矿仓储用地的投入强度。 工业用地产出强度是指已建成城镇建设用地范围内的工业（物流）企 业总收入与工矿仓储用地面积之比，单位为万元/ hm2。反映开发区工矿仓 储用地的产出效益。 3、管理绩效指标含义 管理绩效反映开发区土地管理水平和效果。包含土地利用监管绩效、 土地供应市场化程度等两个子目标。土地利用监管绩效涉及到期项目用地 处置率、闲置土地处置率等两个指标；土地供应市场化程度包含土地有偿 使用率、土地招拍挂率等两个指标。 到期项目用地处置率是指截至评价时点累计有偿使用且已到期并已处 置土地面积与累计有偿使用且已到期土地面积之比，单位为%。反映开发区 到期项目用地的处置情况。 闲置土地处置率是指截至评价时点累计已处置的闲置土地面积与累计 闲置土地面积之比，单位为%。反映开发区闲置土地的处置情况。 土地有偿使用实现率是指在累计应有偿使用土地中，累计实际有偿使 用土地所占面积比例，单位为%。反映开发区有偿供地的实现情况。应有偿 使用土地按照当地相关规定确认。 土地招拍挂实现率是指在累计应通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土

　　地中，累计实际通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地所占面积比例，单 位为%。反映开发区土地供应市场化的实现情况。应通过招标、拍卖、挂牌 方式出让土地的起始时间宜为 2002 年 7 月 1 日。

　　（1）评价指标的权重应依据评价的目标、子目标、指标对开发区土地

　　（2）评价目标、子目标、指标的权重值在 0～1 之间，各目标权重值

　　之和、同一目标下的各子目标权重值之和、同一子目标下的各指标权重值

　　（3）根据《规程（试行）》的要求，评价目标、子目标的权重值应符

　　表 6-2 开发区土地集约利用评价指标权重区间表

　　土地利用程度（A1） 用地结构状况（A2） 土地利用强度（A3）

　　土地供应市场化程度（C2） 0.47

　　某工业园区评价采用特尔菲法确定指标权重值。

　　特尔菲法是一种使专家集体在各个成员互不沟通的情况下对某一项指 标的重要性程度达成一致看法的方法，它被广泛应用于各种评价方案中进 行加权时的权重确定，是政策制定、规划指标确定过程中经常使用的一种 方法。

　　应用特尔菲法分配权重值的步骤如下： 1） 设计意见征询表 设计意见征询表时，要求专家首先对评价指标进行重要性等级赋值。 其次分别要求专家对两个因素层指标确定权重，权重值在 0-1 之间赋值， 权重值和等于 1。然后再在每个因素下的指标之间进行权重判断。同样，每 个指标的权重在 0-1 之间赋值，同一因素下的指标权重之和等于 1。 2）选择专家并填写咨询表格 选择专家时应考虑专家既要有权威性又要有代表性，即所选择的专家 应是对所要咨询的问题有深入了解和研究的人士，熟悉开发区经济社会发 展和土地利用状况，所持的观点具有权威性；同时所选择的专家应涉及到 和要咨询问题有关的各个方面。 3）整理和反馈专家意见 所有专家将意见征询表格填好交回后，组织者要整理专家们的意见， 求出某一项指标的权重值平均数，同时求出每一项指标的权重值的标准差， 反映专家对该项指标打分的离散程度。然后将求出的权重值平均数和标准 差反馈给各位专家，接着开始第二轮意见征询，以便确定专家们对这个权 重值平均数同意和不同意的程度。 在这一步骤中，需要对下面两项内容作统计处理：

　　式中： wi ——第 i 个目标、子目标或指标的权重值平均数；

　　Eij ——专家 j 对于第 i 个目标、子目标或指标的打分；

　　②计算每一指标打分的标准差，标准差愈接近于 0，说明专家打分的离

　　散程度愈小，专家意见愈趋于一致。

　　其中： ——专家对第 i 个目标、子目标或指标打分的标准差；

　　wi ——第 i 个目标、子目标或指标的权重值平均数；

　　Eij ——专家 j 对于第 i 个目标、子目标或指标的打分；

　　某工业园区评价专家打分表是在工业园区土地集约利用评价调度会时

　　下发的，确定的专家为工业园区管委会党政办公室、招商部、企业部、规

　　划建设部、财务部、劳动人事和社会保障部等部门的领导，专家人数共计 10

　　人。打分共分两轮，头部轮打分后，技术人员将收集的打分结果录入评价

　　软件进行计算，然后将打分结果及每项指标的平均值和标准差反馈给专家；

　　每位专家再根据头部轮打分结果进行第二轮打分。这样进行两次后，各位

　　专家对某一指标权重值的看法趋向一致，由此得出比较可靠的权重值结果。

　　蕞终评价体系各项指标权重测算结果见下表 6-3。

　　表 6-3 开发区土地集约利用程度评价指标权重结果

　　益 土地利用 监管绩效 土地供应 市场化程度

　　综合容积率 建筑密度 工业用地综合容积率 工业用地建筑系数 工业用地固定资产 投入强度 工业用地产出强度 到期项目用地处置率 闲置土地处置率 土地有偿使用率 土地招拍挂率

　　1、理想值确定原则 （1）理想值应依照节约集约用地原则，在符合有关法律法规、国家和 地方制定的技术标准、土地利用总体规划和城市总体规划等要求的前提下， 结合开发区实际确定。 （2）当采用相关技术标准作为确定理想值的依据时，应注意评价对象 涉及的指标理想值与相关技术标准在数据口径等方面的对应关系。 （3）理想值原则上应不小于现状值。 2、理想值确定方法

　　（1）目标值法 结合国家、区域、开发区等国民经济和社会发展规划等目标，结合土 地利用总体规划、城市规划、有关用地标准、行业政策等，确定指标理想 值； （2）发展趋势估计法 在遵循节约集约、合法合规用地原则的前提下，结合开发区社会经济 发展状况和趋势估测指标理想值，趋势估计期限宜为 3～5 年； （3）先进经验逼近法 借鉴国内外开发区土地节约集约利用经验，确定指标理想值； （4）专家咨询法 选择一定数量的专家咨询确定指标理想值，咨询专家数量为 10～40 人。 3、某开发区评价指标理想值确定过程 通过深入分析，我们认为：“理想，也就是合理的想象，是奋斗的目

　　标，是人们对未来的一种有可能实现的想象”。开发区评价指标的理想值， 也就是在一段时期内，基于开发区所在区域一定的社会人文、自然生态等 条件，通过开发区用地结构调整、基础公用设施完善、企业升级改造、管 理水平提高等途径，在科学、合理的范畴内，开发区土地利用水平能达到 的高度（标准）。指标理想值应该是一个动态变化的数值，其关键点是在符 合当地习惯习俗（生态要求）基础上达到科学合理高效用地，决不是单纯 要求高产出而破坏当地的环境和干扰人们的生活习惯，确定的理想值必须 遵循经济规律和自然规律。

　　基于以上考虑，我们搜集了全国开发区建设的有关数据资料，并对评 价的开发区用地特点进行针对性研究，然后综合先进经验逼近法、目标值 法和专家咨询法等方法，确定指标理想值。其基本作法是：将查找到的相 关指标数值，提供给有关专家，专家结合本地开发区的规划和现状，经过

　　多轮讨论后，各自确定理想值，然后通过取专家数值的众数或平均数确定 出蕞终评价采用的理想值。

　　按照《规程（试行）》的要求，所选评价指标在我们搜集掌握的其他开 发区资料中很难寻找到口径和内涵一致的数据，数据可比性极差。通过搜 集整理，我们在相关资料中仅查找到工业用地率、工业用地产出强度、工 业用地固定资产投资强度等指标的有关数值。

　　1、“十五”期末，国家级开发区单位面积工业用地产生工业产值（工 业用地产出强度）39.56 亿元/平方公里；2010 年，国家级开发区单位面积 工业用地产生工业产值（工业用地产出强度）预期达到 63 亿元/平方公里。

　　——数据源自《商务部、国土资源部关于印发〈国家经济技术开发区

　　经济社会发展“十一五”规划纲要〉的通知》（商资发[2006]257 号）。 2、2006 年度，54 家国家级开发区平均每平方公里工业用地工业总产

　　值（工业用地产出强度）为 52.86 亿元。 截至 2006 年底，54 个国家级开发区累计已开发土地面积为 1024.04 平

　　方公里，其中已建工业用地项目用地面积为 571.65 平方公里，占已开发土 地面积的 55.82%（工业用地率）。

　　——数据源自《2007 中国开发区年鉴》（中国财政经济出版社） 3、河北省各类工业区（园区），新上工业项目用地的固定资产投资强 度，国家级开发区不得低于 3750 万元/公顷，省级开发区（园区）不得低 于 3000 万元/公顷。 ——源自《河北省人民政府关于促进节约集约用地的实施意见》（冀政 [2008]59 号） 4、国土资发〔2008〕24 号文件发布实施的《工业项目建设用地控制指 标》。

　　在本报告头部章第三节的“开发区发展类型”部分已经论述，某工业

　　园区属于成长型开发区，故在确定指标理想值时应考虑开发区合理的开发

　　进度，尤其在确定土地利用状况各指标理想值时，以未来 3-5 年能达到的

　　借鉴以上数据，又经过多名专家、技术组成员的咨询论证，蕞终确定

　　某工业园区土地集约利用评价的指标理想值见表 6-4。

　　表 6-4 开发区土地集约利用评价指标理想值确定表

　　工业用地综合容积率 2.5 专家咨询法

　　工业用地建筑系数 100% 专家咨询法

　　工业用地产出强度 6000 专家咨询法

　　土地利用 到期项目用地处置率 100% 目标值法

　　市场化程度 土地招拍挂率 100% 目标值法

　　有关分析如下： ①土地利用程度 包括土地供应率、土地建成率两项指标。土地供应率反映开发区土地 供应程度，该项指标值低，说明开发区需要加大招商引资力度，吸引企业 入驻。土地建成率，反映开发区进区企业的建设完工程度，该项指标值低， 说明开发区企业需要加快建设速度，尽快使投入产生效益。如果该两项指 标数值均较高，说明开发区已较成熟，亟待开拓新的发展空间。

　　图 6-1 开发区各地类结构关系图 根据实际发展水平，开发区上述两项指标的现状值分别达到 100%、 100%，结合开发区近年来的发展速度，确定该三项指标的理想值分别为 100%、100%。 ②用地结构状况 包括工业用地率一项指标，这项指标理想值应借鉴先进开发区的经验 确定，开发区工业用地率应保持在一个合理范围内，如果工业用地率过高， 也会导致开发区配套设施不完善，从而降低开发区的功能。

　　③土地利用强度 包括综合容积率、建筑密度、工业用地综合容积率和工业用地建筑系 数四项指标，其理想值应借鉴先进开发区的经验确定，应保持在一个合理 范围内，并且应依据开发区主导产业类型确定合理的理想值水平。 工业用地投入产出效益：包括工业用地固定资产投入强度、工业用地 产出强度。两项指标，在现阶段，这两项指标值应是越高越好，其理想值 主要依据开发区实际情况确定。 ④土地利用监管绩效 包括到期项目用地处置率、闲置土地处置率两项指标，其理想值定为 100%。按照目前相关法律法规的规定，这两项指标值达到 100%是完全能够 实现的，反映了开发区土地管理的绩效水平。 ⑤土地供应市场化程度 包括土地有偿使用率、土地招拍挂率两项指标。按照国家有关文件规 定，除了交通用地、广场用地等基础设施用地和行政办公用地、军事设施 用地等，其他各类经营性用地都要采取出让方式供应。所以，考虑开发区 基础设施建设的需要以及未来规划发展的要求，应保留部分划拨供应土地。 因此，土地有偿使用率理想值也依据开发区实际情况确定。而土地招拍挂 率，则假设开发区未来尚可有偿使用土地全部实现招拍挂供应，依此计算 得出理想值。 二、评价方法

　　1、指标标准化方法 评价指标标准化应采用理想值比例推算法。以指标实现度分值进行度 。