城镇房地还原率计算方法及其变化研究——以石家庄市为例pdf

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　　2017-09-09发布于安徽

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　　摘要房地产价格评估，最常用的方法是收益还原法。收益还原法中有两大难题：纯收益和还原率。本文在前人研究的基础上，分析了还原率的实质，也就是资本投资的收益率，收益率的大小是与投资风险的大小成正比。通过研究影响还原率的因素，总结出计算还原率的几种方法。本文所选案例石家庄市，是河北省省会，经济发展迅速，房地产市场比较完备。通过实际中常用的五种计算还原率的方法，算出石家庄市的平均还原率为7．8％。进而分别从时间角度，从区域角度，从行业角度分析了石家庄市土地还原率的变化规律。本文通过研究石家庄市城镇房地还原率的变化规律，计算了各县区的还原率，提出不同的成新度与房、地租金比例之间的函数关系。认为地租占房地总租金的比例随成新度的增高，而呈下降趋势的变化，越新的建筑物，地租所占的比重越小。石家庄市城镇还原率的区域变化规律是：在石家庄市区内，确定还原率时，风险性占主要地位，市中心的还原率比市郊的还原率高。就整个石家庄市域而言，在确定还原率时，流动性占主导地位，流动性高的市区还原率要比周边县镇低，所以，从市区向外扩展，还原率逐渐变大。石家庄市城镇还原率的行业差异是：商业用地的还原率高于住宅用地的还原率，住宅用地的还原率高于工业用地的还原率。商业用地中，商场、市场、店铺的还原率要高于办公大楼和宾馆饭店的还原率。关键词：还原率；收益还原法；成新度：租价比；地租 Abstract Thereal iSan estate’S mostcommonusedmethod valuation,the incometorestoremethod．Thistext City ofrealestateinterestrateandits restoring variety foundationof tOrestoretheinterest investigative person top，analyzed rate’S also sizethat that is investrateof substanced，andcapital retum， rateofreturniswiththesizeoftheinvestmentrisk Passtheresearchinfluencetorestoretheinterestrate’Sfactor．and thecalculationtorestoretheinterestrate’Safewmethods． tallyup Thistextchoose isthe ofHebei City,which Shijiazhuang capital economicis realestate is market province．Its quicklydeveloping，the commonusefourkindsofcalculationsofactualinsides complete．tn that the interest methodsrestores outtheinterest pass rate，calculate ratein of is7．8％．Thefurtherresearch restoringShijiazhuangCity restores ofinterestratein varietyregulation ShijiazhuangCity, from time thedistrict the respectively angle，from positionangle， from the analyzeprofessionanglechangeregulation． Thecreativeisa for point varietyregulation realestate interestratefromthearea．For ShijiazhuangCity restoring thesakeoftheeach ofcalculationofarea county restoringrate，pass the torentthe to the inquisition pricecompare data，application formula，andtO the ofthenew bringup passbuilding degree． Words：restoreinterest incomerestores rate；rate Key ofreturn；the the method；newdegree；rentpriceratio；rentcharge 城镇房地还原率的计算方法及其变化研究 ——以石家庄市为例 1引言还原率的研究目前还比较少，虽然有很多求取还原率的方法，但在实际应用中存在较大困难，而确定还原率对收益还原法的应用又显着十分重要。在房地产估价理论中，房地产还原率是一个十分重要的概念，它的确定在实践中是非常关键和敏感的，往往差之毫厘，使之千里。现有的房地产教科书和理论研究关于它测算和变化规律的讨论显得比较模糊和笼统，尤其是在我国的评估实务中不便应用。在此以石家庄市为例，探讨一下城镇房地还原率的一种求取方法及其在石家庄市的变化情况。 1．1房地还原率的概念及实质 1．1．1概念城镇房地还原率是将房地纯收益还原成价值的比率，它实质上是一种资本投资的收益率，也称资本化率，是计算房地产价格的关键因素。实际运算中，常用以下几个公式求还原率r： ①设年纯收益相等为a，年限为n，还原率为r，房地产价格为 V： r=(a／V)[卜i／(1+r)。] ②若房地产使用年限很长，则可将年限n视为无穷大，此时有： r=a／V 还原率不同于银行的利息率，银行的利息率是指把货币存入银行产生利息的能力，而房地还原率则是把资本投入到房地产所带来的收益率，两者有着本质的区别。房地还原率在投资组合因素、投资环境等影响下会产生新的超额利润，因此房地还原率也不同于一般的投资收益率01。一般利率是由以下三种因素所构成：纯货币报酬率：预期货币贬值率：风险补贴率。从事土地投资，因为土地不会消亡，且在不断升值，具有收益的永续性，所以既无货币贬值之风险，也无自然灾害毁灭的风险，风险很小，因此，土地还原率可用纯货币报酬来计算。而建筑物却在不断地损耗，有一定的使用寿命，会受自然灾害的影响，甚至会遇到拆除、倒塌等情况，其风险性较大。一般情况下，房屋风险大于土地风险，故建筑物还原率高于土地还原率。建筑物还原率为土地还原率加风险补贴率，风险补贴率目前约为 2％一3％。1。银行存款利率为纯货币报酬率加货币贬值率。”。 1．1．2房地还原率的分类还原率根据评估对象的不同，可以分为三种：综合还原率(把土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的还原率)、土地还原率和建筑物还原率，分别应用于求取房地一体的价格、求取单纯土地的价格和求取单纯建筑物的价格这三种情况。综合还原率、建筑物还原率和土地还原率，三者虽有严格区分，但又有相互联系。三者的关系如下：，=量圭±垒堡三+B 式中，17是综合还原率：r．是土地还原率；n为建筑物还原率； L是土地价格：B是建筑物价格；X为土地价格占房地产总价格的比例；Y为建筑物价格占房地产总价格的比例。该式还可变为： r．：—r(L+B—)-r：B或r．：型 L x 盱掣 1．1．3房地还原率的构成要素还原率的构成要素主要有： 1)延期消费补偿。投资者为了投资，须延期消费，因此首先需要获得的是延期消费的补偿，即使其投资没有任何风险，这个对延期消费的补偿也是必要的。 2)通货膨胀的补偿。这是指房地产投资者在通货膨胀期间希望得到延期消费补偿之外，还要收回具有与投资相同购买力的资金，作为通货膨胀损失的补偿。通常可以用具有高度流动性而又无风险的长期国债利率作为延期消费补偿和通货膨胀的补偿，因为国债利率一般反映了通货膨胀的影响。 3)风险补偿。房地产投资风险较大，投资者愿意承担风险是要求得到高于无风险或风险低的报酬。所以，投资项目风险愈大，风险补偿也越高，还原率也越大。 4)投资回收补偿。这是指已投资资本本身应有的报酬，它可以采用直线法或偿债基金法提取。”1 1．1．4房地还原率的实质收益性房地产的购买实际上是一种投资行为。投资的目的是为了赚取利润。在收益性房地产交易中，投资者购买房地产可以看作是一种投资。这种投资所需投入的资本，就是房地产的价格；这笔投资将会获得收益，就是房地产每年将产生的纯收益。因此，房地还原率实质上是一种资本投资的收益率(又称获利率)。收益率的大小与投资风险的大小成正比，风险大，收益率也高，反之则低。例如：将资金存入国家银行，风险小，安全系数高，但利率也低；而将资金搞投机冒险，收益率高，但风险也大，安全系数低。投资收益率与投资风险的关系可用图1表示：投资收益率银行存款利盔圈1投资收益率与投资风险的关系基于还原率实质上是一种投资的收益率，收益还原法中所采用的还原率应等同于与获取房地产所产生的纯收益具有同等风险的资本的收益率的概念，是计算还原率的基础。这一原理使得还原率的确定可以包容多种情况，避免了一些过于武断或只适合于某些特定情况下的结论。拿土地来说，如马克思所讲的那样，当人们把土地所有权看作是所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特别可靠的投资时，地租资本化中的利息率(即土地还原率)就要低于其他较长期投资的收益率，甚至比银行一般利息率还要低。但当情况不再是这样，如捌有土地者不再有任何特殊地位，受自然或社会因素的影响获取地租并不稳定，有风险时，地租资本化中的利息率就要高于其他较长期投资的收益率。因为土地的不可移动性，使它不易于逃避一些政策、社会动荡和天灾的影响。由此可见，不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产，由于其投资的风险性不同，还原率是不尽相同的，并会随着市场状况的变化而变化。因此，在房地产估价中并不存在一个统一不变的还原率”1。在实际操作过程中，还原率的实质可理解为： 1)其值必须为正值，如果还原率0，则表示该房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算毫无意义。 2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或固债利率，否b!JJJJt 项投资不合算，不如将资金存入银行或购买国债。 3)在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值。 4)根据其投资房地产的风险大小，其值应有所区别。即投资风险越大的项目，其值应越大，反之则越小”，。 1．2国内外研究现状综述 1、马克思对地租资本化中的利息率的论述。马克思在《资本论》中提出，地租资本化中的利息率存在5种可能性：平均利息率：资本投在有息证券上的利息率；借贷资本的利息率(即贷款利息率)：普通利息率；资本增殖率(即资本与资本年增值额的比率)。同时，马克思又说，地租资本化中的利息率比长期投资的利息率要低：“购买地租所根据的利息率，多半低于其他较长期投资的利息率，例如，土地购买者只得到购买价格的4％，而他用同一资本投在其他方面却能得到5％：这也就是说，他为地租付出的资木，多于他在其他投资上为等量年货币收入所付出的资本。”马克思解释道： “因为一切古老国家都把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特别可靠的投资。””1 2、日本杉本正幸在其著的《不动产价格论》中，提出了确定还原率的几种主张。主要有：地方的一般利率；地方的习惯利率；地方的土地利率；普通一般利率：长期投资的收益率；相当于抵押贷款利率与剩余贷款利率的复合利率；纯粹利息与风险补贴金的复合利率。 3、中国台湾林应彦教授指出，收益还原法中的还原率应采用实质利率。所谓实质利率是以一年期定期存款利率为基础，并用物价指数调整后，再扣除一成的所得税所得到的比率，这个利率可直接作为土地还原率。在土地还原率的基础上再加2％，则可以作为建筑物还原率”1。 4、“美国农场管理者和农村评估者协会”认为在选择农场资本还原率时，应考虑：1)影响纯收益正常水平的自然和经济风险因素； 2)农场在当地的相对可售性对农场土地投资流动性的影响：3)现行抵押贷款和银行贷款利息率与其他投资收益率之间的竞争关系。所以，在欧美一些国家，土地还原率一般从下列三种利率之中任取一种：1)当时国内各地房地产抵押贷款的平均利率；2)国家银行所发行的土地债券的平均利率：3)国内房地产抵押贷款二、三十年来长期利率的平均数…1。 5、日本及台湾等官方在有关房地产估价法中规定了求取还原率的方法。如日本《不动产鉴定评估基准》对于确定还原率的方法有如下规定：“决定还原率时，以认为最具有一般性之投资利润率为标准，并比较观察该投资对象所相关的房地产个别性，即投资对象的风险性、流动性、管理困难性，作为资产的安全性等加以比较观察，以求得利率”。即以一般投资利润率为基础，参考投资风险，求得还原率。台湾《地价调查估计规则》规定，还原率采用通行投资年利率““。 6、其他文献的不同主张。如：银行存款利息率；贷款利息率；存款和贷款的平均利息率；社会平均利润率；资本与资本年增值额的比率，即资本增值率：资本投在有息证券上的利息率：政府统计的经济增长率；安全利率加上风险调整值，其中安全利率一般取银行定期存款利率，风险调整值则根据评估基准日影响地价的社会经济环境确定；房地产租价比等。 2确定房地还原率的原则 2．1收益种类与其还原率相一致的原则收益是指评估收益型房地产在未来剩余寿命周期内的年纯收益。从静态角度看，它是收益型房地产的所得税后利润，对应的应是投资利润率；从动态角度看，它是房地产的净现金流量，等于销售收入与经营成本的差值，对应的是投资收益率。无论哪一种表现形式，其折现值均是房地产的收益价格，而且是相同的。这是因为同一房地产的收益水平是个客观存在的值，其现值亦然，尽管以不同的形式表现出来，都只应反映那个客观存在的值。因此，不同的收益必须取用与其相对应的还原率，计算出来的收益价格应相等 [12] 2．2客观性原则收益法中房地产纯收益的求取值是客观纯收益而非实际纯收益，与此相对应的还原率的确定值也是客观的，而非实际的投资收益率，否则一间交通便利的店面，因经营不善而造成亏损，其投资收益率为负数，这并不意味这间店面没有价值。因此还原率确定应剔除人为的、主观因素的影响，反映出该房地产投资行业的客观、平均水平的期望报酬率。 2．3实用性原则实用性原则是指还原率的选取和计算要切合实际，具有较好的操作性，能为人们所接受并自觉地在评估实践中加以利用。 2．4定性与定量相结合原则为保障还原率确定的准确性，对于定性的因素要量化处理，对于量化后计算的结果同样要用定性的概念去验证，甚至用定性的标准来修正定量的结果。例如，工业用地还原率按照固定资产平均折暇率计算，即固定资产平均折旧率=本年折旧总额／固定资产原价。土地作为企业固定资产的重要组成部分，其收益能力可以参照折旧率计算，考虑到土地可以长期使用(使用年期为50年)，工业用地还原率应当低于固定资产平均折旧率。 2．5多种方法相比较原则目前还原率的确定有多种方法可进行操作测算，均能反映出一定地区的房地产市场状况。不同方法测算的着眼点不同，选取的数据资料不同，测算的结果必然存在差异，可采取多种方法进行比较，综合确定一宗房地产或一个地区的还原率。 3影响还原率的因素 3．1宏观经济因素宏观经济因素主要指国家经济发展状况。经济发展包括物质福利的改善、根除贫困、改善投入产出的构成等；经济发展预示着投资生产活动活跃，对厂房、办公楼、商场以及各种文化娱乐和基础设施的需求增加，因此会引起土地供求关系的变化和土地价格的上涨。在经济发展和地价大幅上升的大背景下，土地投资者对投资对象所要求的收益率会增大，反之会降低。 3．2区域经济状况 3．2．1区域社会经济因素区域社会经济因素主要指政治经济稳定状况、社会治安状况和城市化等。政治安定状况是指现行政权的稳固程度等；社会治安状况是指区域刑事犯罪情况；城市化是人口向城市集中的过程。一般情况下，政治安定，社会治安状况越好，城市化程度越高，人们的投资、罱业信心越高，投资风险越低，还原率越小。 3．2．2行政因素行政因素主要指土地利用制度和土地价格政策。土地使用制度改革使土地利用出无偿、无限期向有偿、有限期转化，使得土地资产商品化、社会化，土地的占有、使用、收益、处分各项权能得到相应体现，土地收益率才作为房地产投资的主要指标进行考虑：土地价格政策是指政府对土地价格高低的态度以及采取的干预方式和调控措施。在旧城改造中，各级政府常常采用各种措施来评议土地价格，例如石家庄市政府为了加快旧城改造步伐，鼓励房地产丌发商积极参与，旧城改造区制定了特殊的土地政策，免交土地出让金和城市配套费：同时国土资源管理部门及时更新了城市基准地价和标定地价，成立了地产交易中心，使得土地的交易和供应迓步规范化、法制化。免税的收益可以抵消一部分土地投资的风险，实际回报率也就高～些。 3．3房地产本身状况房地产本身状况是指房地产的区位，利用类型，权益状况，面积大小，形状等。房地产的区位。由于土地具有不可移动性和受制于区域性的需要，决定了土地市场是一个地区性市场，土地市场的地区性决定了土地还原率的区位性，不同城市甚至同一城市内部的不同区域之间，出于土地的市场条件、供求关系、价格水平和供给政策的差异，投资人对土地的投资回报率(土地还原利率)要求也不尽相同。不同地区经济状况不同，其房地产的收益也不同，通常，沿海地区收益型房地产的纯收益与还原率均要比内地高。房地产的利用类型是指土地作为商业、住宅、工业等不同用途下的利用状态。不同利用类型的土地投资项目，寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多，置业投资的实际收益和预期收益之削的差异随着持有期的延长而增大。持有风险越大，还原率组成中的风险调整越大。三种利用类型的土地中，风险最大的是零售商业用地，住宅用地次之，工业用地风险最小。这主要是商业用地对宏观经济变化的反应是最快和最大的。房地产本身的条件也是影响还原率的一个因素。如：房地产的权益状况、面积大小、形状、建筑质量、建筑年代，以及租约性质等。 3．4利率与风险因素收益还原法中采用的还原率，从纯理论上应等于与获取纯收益具有同等风险资本的获利率，因此采用安全利率加上风险调整值也比较合适。在上述观点的支持下，影响还原率的因素包括安全利率因素和风险因素。 3．4．1安全利率因素由于完全无风险投资在现实中难以找到，因此一般情况下选用同一时期一年期的银行定期存款法定利率(或同一时期的一年期国债年利率)作为安全利率。随着国家积极财政政策的调整，自1985 年以来银行法定存贷款利率已做过十三次调整，一年期存款利率由 1985年的7．20％调整为现在的1．98％，利息收入中还得交纳20％的利息税。安全利率的动态变化直接影响着还原利率的累加值。 3．4．2风险因素从理论上说，风险包括系统风险和个别风险，相应的风险因素也包括系统风险因素和个别风险因素。系统风险因素是指宏观经济因素、社会因素、行政因素、国家金融政策因素和相关产业利润水平；个别因素是指房地产所在区位、房地产利用类型、房地产权益状况、房地产面积大小、形状等。 4还原率的计算方法 4．1安全利率加风险调整值法又称累加法，是以安全利率为基础，加上风险调整值作为还原 O 率。基本公式为：还原率=安全利率+风险调整值。这种方法简便易行，对市场要求不高，应用比较广泛，但是风险凋整值的确定主观性较强，不容易掌握。这种方法的具体操作为首先确定安全利率，其次确定在安全利率基础上的加码或扣减值。所谓安全利率，是无风险的资木投资的收益率。风险调整值包括投资风险、管理负担和投入资金缺乏流动性的各项补偿。其中，流动性是指在不损失太多价值条件下将非现金资产转换为现金的速度。速度愈快则流动性愈好，反之愈差。投资风险、管理负担和投入资金缺乏流动性的各项补偿是根据估价对象所在地区现在和未来的经济状况、政策支持水平和待估宗地的用途、具体条件来确定。此外，投资估价对象也可以得到某些额外的好处，如在石家庄市投资经济适用房的土地免交土地出让金和相关城市配套费，投资者因此会降低所要求的收益率，所以还应该扣除这种投资带来的优惠。由于完全无风险投资在现实中难以找到，因此～般情况下选用同一时期一年期的银行定期存款法定利率(或同一时期的一年期国债年利率)作为安全利率。美国通常取长期国债债券利率作为安全利率。于是投资风险补偿和管理风险补偿就变为投资估价对象相对于投资一年期定期存款的投资和管理风险补偿；投入资金缺乏流动性的各项补偿就变为投资估价对象相对于投资一年期定期存款的缺乏流动性的补偿，投资带来的优惠就变为投资估价对象相对于投资一年期定期存款的带来的优惠“31。风险调整值根据估价对象所处地区的社会经济发展和市场状况对其影响程度而确定，估计投资风险程度，确定一个调整值。不同类型房地产的风险不同，一般说来，按风险从大到小为：商业零售、写字楼、住宅、工业。土地一般情况下具有永续利用的特性，而建筑物在使用过程中逐步折旧贬值，具有一定经济耐用年限，并有遭遇灾祸受破坏和毁灭的可能，因而土地的投资风险就小于建筑物，土地还原率也要小于建筑物还原率。(见表1) 表1不同风险下的土地还原率与建筑物还原率比较“4 风险水平 ±地还原率(％) 建筑物还原率(％) 低 7～9 8～11 中 9～12 1l—14 12～15 14～18 投机 15 18 应当指出，一般情况下，风险调整值为正值，但在某种特殊情况下也可以为负数。例如，当通货膨胀特别厉害、物价上涨幅度超过名义利息率，实际利息率为负数时，具有保值增值功能的不动产反而更受青睐，其风险可能会低于储蓄的风险，这时风险调整值为一个负数。采用安全利率加风险调整值来确定还原率，常见的是把银行一年期的定期存款利率作为安全利率，但近年来，为了刺激经济发展，国家通过行政干预，已连续多次下调了银行利率。因而，可以选择中、长期国债利率作为还原率的安全利率(长期国债利率为3％)。例如，福州市计算安全利率采用的是长期国债年复利率，若按当时 ×5．31％)，算得i=4．82％。其次，在安全利率的基础上，根据影响土地的自然、经济等因素，确定在此基础上的加码，即风险调整值。至于风险调整值的高低则依土地收益风险大小而定。购置土地有无风险取决于在土地上的生产经营是否有风险，或者说取决于在土地上所能获得收益是否有风险及其风险大小。 4．2租价比法又称市场提取法、市场资料反求法、纯收益与价格比率法。通过搜集市场上近期交易的与待估房地产区位相近、利用类型和性质相同的三宗以上相同或相似的房地产的纯收益、价格锋交易资料，选用相应的收益还原法公式，反推算出各宗房地产的还原率，通过选取多个案例的还原率，取各宗还原率的算术平均值或加权平均值作为待估房地产的还原率，以消除各项偶然因素的干扰。这种方法运用的是房地产商品的替代性。选取的交易案例均来自市场。最直接地反映了市场供求状况，因此，反算出来的还原率基本上能够反映投资该房地产的利润率。这种方法的测算前提为有一个成交活跃的地产交易市场，要求市场发育比较充分、交易案例比较多。评估人员必须拥有充裕的资料，并尽可能以与待估房地产情况接近的资料作为参照“…。市场提取法以市场数据为依据，因而最具有客观性，是最能反映市场实际的方法。它虽是所有求还原率方法中最为可靠的方法，但需要估价人员有相当的经验和估价技巧。首先，要搜集到足够的可比实例。如果实例与待估房地产的可比性强，3或4个实例就足够了，若不然，则需更多的实例。在这里，可比实例的可比性与应用市场比较法时实例的可比性一样重要。房地产可比实例的区位、大小、已使用年期、目前状况、单元划分状况及土地利用强度(容积率)均应与待估房地产类似。其次，在初选交易实例后，应认真分析实例以确保其交易条件符合公丌市场原则。如事例中有不正常的融资条件应予以修正。最后，各可比实例的纯收益应予以分析，要考虑实例租金是否等于市场租金，其有关费用计算是否讵确等等。由市场提取法求出的总还原率的正确性与选择合理的可比实例有关。例如，通过石家庄高新技术产业开发区已有的可比实例求该地区某一待估房地产的还原率，可比实例的还原率见表2：表2可比实例的还原率可比实例房地纯收益(万元，年)房地价格(万元) 还原率(％) 1 16 155 lO_3 2 28 264 10．6 3 32 305 10．5 4 45 417 10．8 4个可比实例的还原率的简单平均值为： (10．3％+10．6％+10．5％+10．8％)：--4：10．6％由于以上可比实例均具相似性，10．6％可以作为待估房地产的还原率。此外，较为精确的计算还可以根据交易时间与待估房地产时日的远近采用加权平均的方法。由于在收益还原法中，净收益流量的类型(包括净收益的变化状况、收益年限)不同，在利用收益还原反推还原率时，具体的计算公式也有所不同。在净收益每年不变且持续无限年的情况下，计算公式为：v：a／r；在收益年限为有限年期的情况下计算公式为： v=(a／r)[1—1／(1+r)“]，其中r为还原率。 4．3投资风险与投资收益率综合排序插入法即通过搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其收益率和风险程度的资料(如银行存款、贷款、政府国债、企业债券、股票、保险等)，按照各项投资的收益率的大小由低到高排序，根据风险愈大收益率愈高的规律，制成坐标图。然后将估价对象与这些类型投资的风险程度进行比较分析，考虑投资的流动性、管理的难易程度以及作为资产的安全性等，确定其风险大小，根据经验判断所要评估的土地风险程度应该落的位置，在图上找出对应的收益率，从而确定评估房地产的还原率。 4．4实质利率法 4 台湾林英彦先生在《不动产估价》中提出，收益还原法中的还原率应采用实质利率。所谓实质利率是以一年期定期存款利率为基础，并用物价指数调整后，再扣除一成的所得税得到的比率，这个利率可直接作为还原率。即还原率应有以下三者构成：纯粹利息率 (即银行定期存款利率)、风险补贴率、货币贬值率。进而推导出还原率采用实质利率的计算公式：还原利率=名譬翳暮薯产(1-10％)“】其中10％为利息税率，我国现为20％． 4．5投资复合收益率法房地产市场的抵押融资现象较为普遍，房地产投资的资金来源可分为抵押贷款和自有资本两部分，房地产收益相应的也由这两种资本来分享，因而还原率可以采用投资房地产的抵押贷款利率与自有资本的期望收益率的加权平均数，即 r=t×r。+(1一t)×k 式中，r是房地产还原率，t为抵押贷款占房地产价值的比例， h为抵押贷款利率，h为自有资本期望的正常收益率。确定还原率的方法很多，至今还无统一规定，除上述几种方法外，实践中采用的还有以下一些：存款利率、贷款利率、存款和贷款的平均利息率、社会平均利润率、资木与其年增值额的比率即资本增值率、资本投在有息证券上的利息率等。需要说明的是，尽管有上述一些确定还原率的方法，但这些方法并不能确切地肯定评估对象的还原率究竟是多大，还需要评估人员运用自己掌握的还原率的理论知识、实际估价经验和对木区域经济投资环境、房地产市场以及各种投资市场的充分了解，做出合乎实际的判断。因此，还原率的确定是由估价人员选择的，带有一定的主观性，有人说，还原率的估价既是科学，也是艺术。即使在房地产估价理论和实践都很发达的西方国家，据著名房地产估价专家温特讲，还原率的确定“主要是主观的估价”。当然这种主观性应当建立在丰富的评估知识和经验、科学的分析基础上，不论估价结果如何，市场是检验估价结果准确与否的标准，任何估价结果，必须经得起市场的检验。 5石家庄市房地产还原率的测算 5．1石家庄市概况石家庄地处河北省中南部，太行山东麓、河北平原西缘。北纬 37。27’～38。477，东经113。30’～115。20 7之间，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定共界。南北最长区总面积15848平方公里，其中石家庄市市区面积307平方公里(含井陉矿区)，为河北省省会，市中，5,：IL距北京283公里，南距郑州公里。处在京津唐城市群与大北京城市圈的边缘，属环渤海湾经济区。石家庄市共辖6区17县(市)，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区、辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县和1个高新技术开发区。建制镇98个，2001年末区域总人口895．94万人。石家庄市是河北省的省会，是全省的政治、经济、科技、金融、文化、交通和信息中心，是国务院批准实行对外开放的城市，现己成为全国重要的商品集散她和华北中南部的重要商埠，在全国物流大循环中担负着承南启北，传东接西的作用。石家庄市北依京津、 6 东近渤海，在华北经济发展中起承转与集散作用。相对于滨海来说是环渤海经济区的腹地，相对于京津两市，是重要的资金、技术吸纳地。近几年加快了与国内发达地区及中西部地区联合协作步伐，初步形成了“以‘京津’和‘两环’地区为重点，联系东南和西北，面向全国各地”的全方位对外开放新格局。随着机场的扩大使用和逐渐增开的国际、国内直通航线，石家庄市将加大对外丌放力度，融入世界经济发展大潮之中。作为河北省省会，石家庄市在河北省中南部的经济发展中起着重要的作用，具有商贸、金融、信息和技术中心功能。石家庄市的经济动脉将牵动所在区域，包括木市、木省、华北部分地区的经济涨落。改革开放以来，石家庄市十分注重城市建设和管理，城市规模不断扩大，城市功能不断完善。1998年引水入市、民心河工程、三横大道综合改造、南环大桥、引黄岗水库水供水二期、总退水渠拓宽改造以及东线集中供热和煤气三期等重大骨干工程进展顺利。水上公园、花卉园、植物园建成开放。中山西路综合改造工程如期通车，和平西路、中华大街等10条道路改造也相继完工，新增城市道路面积20万平方米。市区道路建设和改造改善了交通状况，使城市道路交通更加畅通。增加排污能力，保护了城市环境。新增集中供热面积170万平方米，新增民用煤气1．1万户。通过实施“拆墙透绿”政策和加大“城中村改造”力度，城市绿化美化和容貌整治取得阶段性成果，增加公共绿地80公顷，绿化覆盖率达到31．7％。城市基本建设投资的加大，供水、供电、供气、电讯等基础设施条件的改善，提高了城市用地质量，使得石家庄市的地价平稳发展。 5．2石家庄市房地还原率的测定 5．2．1安全利率加风险调整值法计算还原率在此选择石家庄高新技术开发区为例，石家庄高新技术丌发区是改革开放后新发展的一个高新技术产业开发区，综合高新技术产业，经济发展迅速，因为是近几年发展的，保存房地买卖交易数据齐全，所以选择以其为例，采用安全利率加风险调整值法计算综合还原率、土地还原率和建筑物还原率。 r=r；+r。 r。=pXr；l×(卜t) r，2r。l+r。2+r，3 其中，r为还原率，r。为安全利率(以自有资金报酬率作为安全利率)，r，为风险调整值，P为自有资金占房地产投资总额的比例，h为一年期存款利率，t为利息税率，r，．为房地产抵押贷款利率补偿率，r，：为土地使用权“折旧”率，r，，为其他风险补偿率“…。同时，房地产抵押贷款利率补偿率取银行贷款占房地产投资总额的比例与抵押贷款利率的乘积；土地使用权“折旧”率取土地使用年期的倒数：其他风险补偿率主要指地价税、土地减值风险等，根据石家庄近3年各行业调整资料和土地市场状况风险调整值的实际情况，其他风险补偿率确定为0．02，即2％。按照上述公式，在设定各种用途房地产投资均向银行申请抵押贷款，首付30％，贷款期限20-30年。住宅抵押贷款年利率0．0422，商业抵押贷款年利率0．0531，住宅用地土地使用年期70年，商业用地土地使用年期取40年。根据经验数值，建筑物还原率比土地还原率高2％，得出公式： r2=rl+2％即：r2=r1+O．02 其中，r。是土地还原率，r2是建筑物还原率。由此可知，石家庄高新技术产业开发区，住宅用地的还原率为 4．86—6．86％，商业用地的还原率为6．7-8．7％其计算过程如表3。表3石家庄高新技术产业开发区住宅用地和商业用地还原率的计算过程埘地类型计算项目计算公式白有资金报酬率 0．3xO．0198×(1．02)=O．0048 住宅房地产抵押贷款利率补偿率 0．7xO0422=00295 心地士地使用权“折旧”率 1+70=0．0143 其他风险补偿率 O．02 还原率或 0．0486+0．02=0．0686 白有资金报酬率 03xO．0198×(1．0．2)=0．0048 商业 0．7xO 1=O．0372 房地产抵押贷款利率补偿率 053 用地二t地使用权“折旧”率 l+40=0．025 其他风险补偿率 0．02 还原率 0．0048+0．0372+0．025=0．067或 0．067+0．02=0．087 采用安全利率加风险调整值法，求取还原率，由于其许多参数都是全国统一的，所以，很难准确地反映出石家庄市木地的市场特点，也限制了其实用性和可靠性。它仅能够为石家庄市城镇房地还原率的计算提供一个参考数据。 5．2．2以市场资料反求房地综合还原率、土地还原率和建筑物还原室在石家庄市单纯的土地交易主要包括旧城改造土地、企业外迁土地和企业破产清算的土地，这类土地大多利用率低，通过收益还原法无法求得单纯的土地纯收益或求得的土地纯收益不『F常，应用它根据租价比法公式测算的还原率很低，不能反映土地的正常收益率。但是，随着“拆墙透绿”政策的实施，石家庄市沿街商业f-J／j垒 9 日益紧缺，租赁活动日益频繁，同时市场上商业用房交易事例也容易找到，根据收益还原法求得房地总收益，应用租价比法公式推算出综合还原率、土地还原率和房屋还原率。石家庄市城镇房地综合还原率、土地还原率和建筑物还原率的求取，可以根据土地和房地产的市场交易资料来进行测算。计算方法主要有两种： 1根据调查取得的同一地块或者房地产交易的市场销售价格和租赁价格，依公式： v=![卜1／(1+r)n] r 计算出所要求取得的土地还原率或者房地综合还原率，再依公式： r：—r,L+—r2B 圹—r(L—+B广)-r2B 阡掣计算出其他还原率。实际操作中，按照各类房地产典型案例的调查，求出土地价格与建筑物价格的比值。由于房屋还原率按照其收益风险性大于土地的收益风险性的关系，再按照公式： r2=r．+0．02 分别求得土地还原率和房地还原率。 1)住宅用地的还原率在石家庄市调查的217个住宅房屋中，其中154个住宅房屋取得了房屋出租案例。对154个住宅房屋的销售价格和租赁价格分析，房地综合还原率的平均值为5．50％。另根据调查的170个住宅房屋的商品房售价、土地使用权取得费、商品房丌发成本等资料数原率和房屋还原率分别为4．358％和6．358％。 2)商业用地的还原率商业用地的收益率，根据土地用途不同分别给予测算。石家庄市商业土地用途可以细分为大型商场、办公大楼、沿街店铺、宾馆饭店、农贸市场和专业市场。石家庄市各种细分用途的收益还原率计算如下： ①大型商场根据出租柜台资料和企业重组或改制过程中的物业转移资产核算价格的比例关系，计算求得其房地综合还原率为 10．45％。按照典型商场建设过程中土地使用权取得费和商场房屋建设成本计算，土地价格与建筑物价格的比值L：B=O．25：0．75，再考虑公式r：=r．+O．02，求得土地还原率和房屋还原率分别为8．95％和10．95％。 ②办公大楼按照统一办公楼出租价格与销售价格的比例求出其房地综合还原率为8．61％。土地价格和建筑物价格的比值参照大地还原率和房屋还原率分别为7．11％和9．11％。 ③沿街店铺按照统一街道店面出租价格与出售价格的比例。分别求出其各主要街道的房地综合还原率，再进行街道等级修正后，计算出石家庄市标准街道沿街店铺的房地综合还原率为11．08％。按照典型案例调查，土地价格与建筑物价格的比值L：B=O．6：0．4，再考虑公式r2=r．+0．02．求得土地还原率和房屋还原率分别为 10．28％和12．28％。 @宾馆饭店的还原率按照标准房入住价格，综合考虑开房率和标准房建筑面积比例，扣除各种服务开支费用，确定其出租价格。考虑到宾馆饭店与办公楼存在着一定的替代关系，当办公楼租金上涨较多或办公楼供不应求时，常常有人在宾馆酒店包房作为办公场所。所以按照市场比较法，利用区位条件相近和建筑造价相当的办公楼的销售价格，能够修正求出宾馆饭店的销售价格。按照典型案例分析，宾馆饭店房地综合还原率为9．67％。按照典型案例建设过程中土地使用权取得费和房屋建设成本的比例关系，再考虑到宾馆饭店的建筑容积率高，并有大量家具、设备投资，其土地价格与建地还原率和房屋还原率分别为8．07％和10．07％。 ◎农贸市场按照摊位出租价格和买断价格的调查资料，计算得到其房地综合还原率为11．54％。按照典型案例调查，土地价格与地还原率和房屋还原率分别为10．54％$1312．54％。 @专业市场按照摊位价格和买断价格的调查资料，计算得到其房地综合还原率为12．25％。按照典型案例调查，土地价格与建筑还原率和房屋还原率分别为11．35％和13．35％。 3)工业用地还原率工业用地还原率按照固定资产平均折旧率计算，即固定资产平均折旧率=本年折旧总额／固定资产原价。按照石家庄市2002年统计年鉴，2001年石家庄市规模以上工业企业年固定资产折旧总额旧率为5．13％。土地作为企业固定资产的重要组成部分，其收益能力可以参照折旧率计算，考虑到土地可以长期使用(使用年期为 50年)，石家庄市工业用地还原率应当低于固定资产平均折旧率可以确定为4．5％。 2按照数理统计方法反求土地和房屋的还原率。其计算公式为 F姑等其中，r是综合还原率；r，是土地还原率；r，是建筑物还原率； L是土地价格；B是建筑物价格；r1．是土地使用年限：n，是建筑物使用年限。如果土地和建筑物使用年期很大，近似于无限年期，那么上式可以简化为：。：卫生堡鱼 L+B 通过市场调查，获得同一房地产纯收益、地价和房屋现值资料，也可以运用回归分析模型，求得土地和房屋的还原率，即r，和r，。运用石家庄市城市各种类型房地产的租金、房屋现值和地价调查资料，建立回归模型，计算结果表明，其求出的土地还原率和房屋还原率，与利用市场租赁价格和销售价格比例关系求出的结果基本一致。(见表4) 表4石家庄市城镇各种用途土地的还原率土地利用类型房地综合还原率房屋还原率土地还原率住宅用地 5．50 6．358 4358 商大型商场 1261 13．1l 11．11 业办公大楼 10．8 11．3 93 用沿街J占铺 11．08 12．28 10．28 地宾馆饭店 9．67 10．07 807 农贸市场 11．54 12．54 10．54 专业市场 12．25 13．35 ll35 工业用地 4．5 5．2．3利用一年期银行定期贷款加风险调整值求还原率一年期的银行定期贷款法定利率自2002年2月21日以来为 5．3t％，考虑到石家庄市经济繁荣、政治稳定，基础设施日益完善，投资环境不断改善，房地产投资、交易日益活跃，房地产业对国民经济的贡献越来越大，因此风险调整值取2．15％，与一年期的银行定期贷款法定利率累加后，求得还原率为7．46％。 5．2．4利用租价比公式求还原率通过分析、筛选实际调查的数据，可得到各县市不同级别的房地产的平均租金和土地价格，再通过房屋成新度与房、地租金的比例关系的曲线，求得各县市不同级别的新建房屋的土地租金，应用公式：F=a／V得出各县市不同级别的土地还原率。再按照公式： r产rl+O．02 求得房屋还原率和综合还原率。计算之后，石家庄市城镇房地还原率为7．6％。根据以上分析，考虑石家庄市房地产行业运营情况和其他相关行业的利润水平，参考周围城市的经验数值，结合实际估价经验和对各种投资市场的了解，石家庄市城镇房地还原率取7．8％比较合适。 6研究区城镇房地还原率的变化规律 6．1研究区的选定研究区在此选定石家庄市18个县市，根据石家庄市域内，西部为山区，东部为丘陵、平原的自然地理特征，沿京广铁路一线个县市划分为西、中、东三部分。其中西部县市包括矿区、井陉、平山、鹿泉、赞皇、灵寿和行唐，中部县市包括新乐、正定、栾城、元氏和高邑，东部县市包括赵县、无极、深泽、藁城、晋州和辛集。具体情况见图2：图2石家庄市域图石家庄市域地处山西地台和渤海凹陷之间的接壤地带，跨太行山地和华北平原两大地貌单元。西部地处太行山中段，包括井陉县、井陉矿区全部及平山、赞争、行唐、灵寿、鹿泉、元氏六县(市) 的山区部分，面积约占全市总面积的50％。东部为滹沱河冲积平原，包括新乐、无极、深泽、辛集、晋州、藁城、高邑、赵县、栾城、正定、石家庄市区及平山、赞皇、行唐、灵寿、鹿泉、元氏六县(市) 的平原部分。地貌上包含中山、低山、丘陵、盆地、平原等类型。西部太行山地，海拔在1000米左右，山峦重叠，地势高耸；地处平山的驼梁海拔2281米，为河北省境内的第五峰，是石家庄市的制高点。东部属太行山山前冲积平原，海拔一般在30—100米：其中辛集市北庞村海拔28米，为辖区内的最低点。 6．2研究区还原率的确定研究区还原率最终采用租价比公式来求取，因为可以通过调查实际交易案例，得到房地总租金和地价的数据，以市场数据为依据，减少了人为因素，能够客观地反映市场实际，理论与实践相互检验，是比较实际的--7十应用方法。 6．3研究区还原率的变化规律 6．3．1研究区还原率的时间变化随着土地使用制度的改革，还原率经历了由无到有、由高到低的动态变化过程。 1949年中华人民共和国成立后，逐步建立了社会主义公有制，随之建立了土地公有制体系。土地作为重要的生产要素，实行计划调拨分配的使用制度，即国有企事业单位可以通过计划分配的方式无偿取得国有土地使用权，并可无f6{期使用，但不允将土地作为商品进行买卖或转让，集体企业和农民可以以同样的方式使用集体所有的土地。由于当时土地使用权的取得没有成本，投资者也就不考虑还原率这个因素。进入20世纪80年代后，中国开始进行经济体制改革，改变过去的计划经济体制，实行有计划的市场经济，并大力发展各种经济 26 形式的经济实体，包括个体经济、私营经济、股份制经济q，外合资 J)[ 战。随着我国经济制度改革的不断深化，原有的土地使用制皮已经不能适应社会发展的要求，从此拉开了土地使用制度改*的序靠。 1987年深圳经济特区率先进行土地使用权有偿转让试点，1998年 4月，国家修改了《宪法》第十条关于不得出租二l二地的规定，l州确指出：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，1990年《。{，华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条理》发m】实施，由此实行了我国城镇固有土地使用权有偿有瞅期使用制度。土地使用权有偿有限期使用使得土地资源的资产特性得到了充分发挥，成为一种相剥独立的财产权，获得土地使用权成为一种投资，还原率开始成为土地投资决策的重要组成因素之一。还原率的变化反应的是安全利率和土地投资风险的变化，安全利率通常选用同一时期一年期的银行定期存款法定利率。自1985 年以来银行一年期存款利率已调整13次：1985年8月为7．20％， i二j为8．18％，同为5．22％，1998年7月1F为4．77％，1998年12月7Ffi为3．78％， 1999年6月lO日为2．25％，2002年2月2lF{为1．98％。随着不同时期一年期的银行定期存款法定利率的变化，土地投资风险训整池在发生变化。在河北省区域内，土地估价师在基准地价和宗地地价评估中，还原率取值情况为：1993—1995年在一年期的银行定期存款法定利率10．98％上下浮动，浮动范围为10％一13％，其中城市还原率取值较大，县城相对较小，这个j蜩lnJ主要是第一轮基准地价的制定和宗地地价的评估：1996—1998年，一年期的银行定期存款法定利率先后调整六次，还原率的取值一般在7％一12％之间，这个期间主要是对第一轮基准地价的更新和宗地地价的评估。在基准地价更新过程中，石家庄市城镇房地还原率取值为12％，县城还原率取值为7％一8％；1999年以后，一年期的银行定期存款法定利率仅调整两次，且调整幅度较小，根据评估项目的具体风险情况还原率一般在 6％一8％之间浮动。在经济增长时期，投资增加，利润增加，房地产市场活动趋于频繁，频率加快，房地产投资量与交易量随之而增加，市场活跃，对资本需求上升，利率上调，此时，还原率要相应提高。相反，在经济回落或低速增长时期，对房地产的需求大大减少，房地产价格和租金下跌，投资和交易量减少，市场萎缩，企业预期利润悲观，投资信心不足，需求下降，利率下调，还原率则要降低。通货膨胀使物价上涨，货币贬值，在通货膨胀期间，投资者除了希望得到真实报酬之外，还要收回具有与投资相同购买力的资金，作为对通货膨胀的补偿。因此，在通货膨胀时期，还原率要高。此外，通货膨胀还影响到一般利率和行业平均利率，这些就是影响还原率形成的因素基础。所以，一些估价人员认为在房地产评估中，延迟的还原率要提高1-2％，以反映未来收入增加的不确定性。他们认为租期内的过高估价_i：F好能补偿剩余时问的过低估价。 6．3．2研究区还原率的区域变化随着改革开放的深入和社会主义市场经济体制的确立，我国房地产业迅速发展，房地产市场日趋完善。由于石家庄市各城镇不同的自然地理、经济地理和社会地理等条件，各城镇的房地还原率(主要是商业房地产的还原率)呈现了不同的变化趋势。确定房地产的还原率时应将风险性、流动性、管理的复杂性和安全性进行综合考察。所以还原率的确定极其复杂，在进行房地产评估工作时，一定要根据房地产所处的实际环境来确定还原率。流动性高的地区，还原率低，流动性低的地区，还原率高。市区房地产的流动性要高于周边城镇的房地产的流动性，离市中心越近流动性就越高。如石家庄市区的房地产的出租、出让、转让等买卖活动要比周边市镇(如辛集、鹿泉、高邑等)的出租、出让、转让等要活跃。理论上讲，市区房地产的还原率要比周边城镇房地产的还原率低。但是，风险性大的地区，还原率高，风险性小的地区，还原率低。从特殊的土地需求上讲，土地购买者把工、商、住宅用地当作投资对象，购买的目的就是为了以后再出卖，对于投资回报率低的土地，如远郊土地，既使价格低廉，需求者也不多，所以还原率低。而对于收益高，既使价格高昂的地区，如城市中心，需求者还是很多，所以还原率高。城市的土地价值是由城市基础设施的综合价值来表现的。因为现代城市是众多配套的基础设施所装备的土地，基础设施的建设是为了满足城市生存和发展的需要。城市土地价值具有综合性，所以大城市拥有高质量标准和数量标准的基础设施，大城市土地的价值高。又由于城市中心拥有较高密度的基础设施，则城市中心土地价值相对地也高。相反，对于城市边缘的地区或周边中、小城市，由于级差性，房地产价值也不同。那么在确定这类土地的还原率时，就要相应低一些。而对于位于城市中心的房地产，则还原率相对提高。一般在当房地产业处于低速度发展或衰退的地区，纯收益有较大风险，或预期要出现高通货膨胀时，还原率较高。相反，如果价格预期会上升的房地产业，高速度发展地区，纯收益较有保证，通货膨胀也不高时，还原率较低。为了分析石家庄18个县市城镇还原率随区位变化的规律。根据租价比计算还原率的原理，应先研究石家庄市各县市之间的房地租金的变化情况． 6．3．2．1研究区房地租金的变化规律首先从不同的侧面对石家庄市各县市之间的房地租金的变化规律进行研究。其一，对石家庄市西、中、东三部各部内的县市进行比较研究：其二，对石家庄市西、中、东三部各部之间的县市进行比较研究，主要以石太铁路和石德铁路一线为主。首先保证研究调查样点的数据基本具备相同的房地条件，例如：租赁房地具有相同的土地等级，相同的临街宽度和临街进深，相同的租赁楼层和总楼层数，成新度相同以及相对于市中心的相对位置大体相同等等。在保证条件相同或基本相同外，分三个不同的土地级别进行比较研究。 1)石家庄市西、中、东各部分的房地租金分布状况 ①石家庄市西部县市房地租金的分布状况石家庄市西部县市大多分布在太行山区或丘陵平原区，如矿区、井陉县的各镇处于山区，而平山、鹿泉、赞皇、灵寿、行唐的各镇处于丘陵、平原区。由于各自不同的自然地理位置、经济地理位置和社会地理位置，再加上其它区域因素的影响，本区内各县市的房地租金分布呈波状起伏，沿东一西线各县市房地租金分布见图 3· 石家庄市西部县市房地租金分布图(一) 400 蓑300 毒200 】R 100 0 矿区井陉、l，山鹿泉 +一级+一级+三级图3石家庄市西部沿东一西线县市房地租金分布图沿南一北线各县市房地租金分布见图4：石家庄市西部县市房地租金分布图(二) 250 *200 枣150 并100 ≥ 1、 50 0 赞帛 ’F山灵寿行店 +一级+二级十三级图4石家庄市西部沿南一北线县市房地租金分布图其中鹿泉和井陉的房地租金较高，位于波峰，矿区和平山较低，位于波谷，东、西线房地租金的变化大。而南、北线房地租金的变化小。并且由于房地级别的不同，房地租金也略有上下浮动。一、二级地房地租金的变化大，而术级地或外围地房地租金的变化小。园石家庄市中部县市房地租金的分布状况石家庄市中部县市大多分布在丘陵、平原区，由于各自不同的自然、经济和社会等条件的影响，各县市的房地租金从北向南沿京广铁路线所示：石家庄市中部县市房地租金分布图 00 *00 收 00 } 00 廿 00 j昌 00 0 新乐正定栾城元氏高邑 +一级+二级十三级图5石家庄市中部县市房地租金分布图其总体是以处于波峰的正定为中心，向南北两侧里递减：元氏最低，处于波谷。并且由于房地级别的不同，房地租金也会略有上下浮动。但总体上各级地房地租金的变化都不大。 @石家庄市东部县市房地租金的分布状况石家庄市东部县市均处于广袤的平原上，由于各自不同的自然、经济和社会等条件的影响，各县市的房地租金从东到西呈波状起伏。东部地区沿铁路线各县市房地租金分布见图6，东部地区远离铁路线各县市房地租金分布见图7。石家庄市东部沿铁路线藁城晋卅f 辛集 +一级+二级+三级图6石家庄市东部沿铁路线县市房地租金分布图石家庄市东部县市房地租金分布图(二) 蓑篓皇200 葵㈨ 0 赵县藁城无极深洋 +一级+二级+三缓图7石家庄市东部县市房地租金分布图(--) 其大体趋势为：以距离石家庄市区较近的藁城沿石德铁路向东降低，在降低的过程中也会出现波动；并且有铁路通过的县市比没有铁路通过的县市的房地租金高。同时，由于房地级别的不同其波动幅度略有差异。 2)石家庄市各县市之间房地租金的分布状况在这里，仅以石太、石德铁路线附近县市为研究对象。沿石太、石德铁路线从西向东大体依次经过矿区、井陉、鹿泉、正定、藁城、晋州和辛集，地势由高到低，地形由西部的太行山区到东部的丘陵、平原区，横贯石家庄地区。由于各自不同的自然、经济和社会等条件的影响，各县市房地租金沿石太、石德铁路线) 石家庄市各县市之间房地租金分布图 00 *00 柽 00 牛 00 廿 00 ’芸 00 O 矿区井陉鹰泉正定藁城晋州辛集十一级+二级+三级图8石家庄市各县市之间房地租金分布图其中以处于波峰的正定为中心，沿石太、石德铁路线向东、西两侧呈递减趋势。但在递减的过程中也会出现小的波动；矿区的房地租金最低，处于波谷。 3)研究区房地租金的变化规律 ①东部平原区县市的房地租金一般高于西部山区县市的房地租金。如：石太、石德铁路沿线上东部的藁城、晋州、辛集的房地租金大体比西部的矿区、井陉、鹿泉的房地租金高。 ⑦距离石家庄市区较近的县市(如正定、鹿泉、藁城)的房地租金一般比距离石家庄市区较远的县市(如无级、灵寿、深泽)的房地租金高。 ③交通条件发达，区位条件好，经济发展迅速的县市(如鹿泉、正定、辛集、藁城)的房地租金比交通条件相对一般或较差，区位条件较差，经济发展缓慢的县市(行唐、赞皇、灵寿)的房地租金高。 6．3．2．2研究区地租与成新度的关系根掘样点调查所得到的数据，按照租价比原理，从商业用地的土地还原率入手，进而研究其变化规律。按照商业用地的土地还原率=商业地租／交易地价，首先需要知道地租占房地总租金的比例，从而算出商业用地的土地租金，即商业地租。可以根据成新度的不同，研究相同的土地等级中地租占房地总租金的比例。分别从纵向京广铁路和横向石德～石太铁路两方面剖析。沿京广铁路，正定、栾城、新乐正处于铁路线上，无极离铁路线有一定距离。地理位嚣有所不同。从成新度角度剖析，石家庄市沿京广铁路线各县市一级商业用地土地租金占房地总租金的比例关系见表 5，图9。表5石家庄市沿京广线县市一级商业地地租占房地总租金的比例(％) 成新度、地区正定栾城无极新乐 4 ／／， 34．63 5 ／ 39．1l 33．2 43．2 6 ， 23．95 32．85 30．83 7 30．68 37．62 { 35．16 8 32．99 263627．06 33 9 25．01 28．36 24．74 27 石家庄市沿京广线县市一级商业地比较匿丑 g 捌嘻硝璺签也 d 晕囊一 4 5 6 7 8 9 lO 成新度 ◆正定一栾城无极 ×新乐一线性(『E定)I线性(栾城)I线性(无极)I线石家庄市沿京广线县市一级商业地成新度与房地租金比例关系沿京广铁路线，正定、栾城、新乐正在铁路线上，地租占房地租金的变化规律大体一致，无极离铁路线有了一定的距离，变化稍有不同。由此可见，地理位置对房地租金的比例有～定的影响。根据成新度与房地租金的比例关系图可以看出，地租占房地总租金的 LL侈fJ的变化规律是：随着成新度增加，地租占房地总租金的比例越来越小。沿石德一石太铁路线，藁城、晋州、辛集位于石家庄市以东，鹿泉在石家庄市西部山区。辛集离石家庄市较远，地理位置有所不同。从成新度角度剖析，石家庄市沿石德一石太铁路线各县市一级商业用地土地租金占房地总租金的比例关系见表6，图lO。表6石家庄市沿石德一石太线县市一级商业地地租占房地总租金的比例(％) 成新度＼地区藁城晋州鹿泉辛集 5 3104 3606 35．77 6 35．61 32．87 33．63 41．75 7 37．1l 33 31．66 38．57 8 32．03 31．36 32．2

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