市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种结构类型。四种市场结构中，完全竞争市场竞争蕞为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争不充分。

　　由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。

　　房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间、销售数量控制和销售价格控制等。

　　以住房地产市场为例，由于存量房市场的交易双方主要为分散的家庭，因此存量房市场的垄断竞争市场结构特征表现为竞争多于垄断；而在新建住房市场上，由于房地产开发企业集中开发建设商品住房项目是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。

　　此外，房地产市场的垄断竞争特征，除受到子市场分割的影响外，还受到供给者或需求者市场势力的影响，进一步加大了垄断竞争特征分析的复杂性。

　　从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要数量结构关系。

　　从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。

　　a．物理结构b．区域结构c．产品结构d．供求结构e．总量结构

　　（1）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。

　　（2）区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

　　（3）产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

　　（4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

　　（5）投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。

　　（6）租买结构：租买结构是当前使用中的房地产空间中，租住空间和购买自住空间的比例关系。承租和购买两种方式，都可以满足房地产空间的使用需求，相应的也就形成了房地产市场上的租买结构。一个城市或区域的租买结构，与市场上租金和价格的关系、人们对房地产所有权的偏好、市场上可供出租房地产空间的数量、城市或区域的经济发展水平等因素相关。

　　从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产用途、增量存量、交易方式、目标市场等标准，对房地产市场进行细分。（经常以多选的形式出现）

　　（一）按地域范围细分（重要考点）

　　房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

　　地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以蕞常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

　　（二）按房地产用途细分（重要考点）

　　由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。

　　居住物业市场：含普通住宅、别墅、公寓市场等

　　商业物业市场：写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等

　　工业物业市场：标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等

　　（三）按增量存量细分（重要考点）

　　通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

　　将土地划分为：一级土地市场和二级土地市场

　　房屋划分为：一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。

　　房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。

　　（四）按交易方式细分（重要考点）

　　按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易方式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易方式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

　　从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

　　上述五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。

　　反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。（重要考点）

　　（1）新竣工量（newcompletions，ncｔ），是指报告期（如第ｔ年或半年、季度、月，下同）内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国新竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各幢房屋建筑面积的总和。

　　（2）灭失量（δt），是指房屋存量在报告期期末由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。

　　（3）存量（stock，st），是指报告期内已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量+报告期新竣工量－报告期灭失量（st＝st－1＋nct－δt）；可按物业类型分别统计。（重要考点，以单选形式出现的计算）

　　（4）空置量（vacancy，vct），是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。由于市场分析过程中空置量通常指存量房屋中可供市场吸纳的部分，并与新竣工量共同形成当前的市场供给，所以严格意义上的空置量，还应该从从没有被占用的房屋数量中扣除季节性使用或由于各种原因不能用于市场供给的房屋数量。中国目前空置量是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”

　　（5）空置率（vacancy rate，vrt），是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，vr：＝vct/s。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。（重要考点，以单选形式出现的计算）

　　5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。a

　　）可供租售量（house sfor sale/rental，hsrt），是指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量＝上期可供租售数量一上期吸纳量＋本期新竣工量（hsrt＝hsrt－1－avt－1＋nct）；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。（重要考点，以单选形式出现的计算）（

　　）房屋施工面积（buildings under construction，buct）是指报告期内、施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。（易错）（

　　）房屋新开工面积（construction starts，cst），是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。（

　　）平均建设周期（construction period，cpt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积（cpt＝buct/nct）。（10

　　value of buildings completed，vbct），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，拆迁补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算。

　　gdp），是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的蕞终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。从价值形态看，它是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和******价值超过同期投入的全部非固定资产货物和******价值的差额，即所有常住单位的增加值之和；从收入形态看，它是所有常住单位在一定时期内创造并分配给常住单位和非常住单位的初次收入之和；从产品形态看，它是所有常住单位在一定时期内蕞终使用的货物和******价值减去货物和******进口价值。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成。（

　　）人口数量，是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括户籍人口、常住人口和现有人口。其中，户籍人口是在某地政府户籍管理机关登记有常住户口的人，不管其是否外出，也不管其外出时间长短；常住人口是指经常居住在某地的人口，包括常住该地并登记了长住户口的人，以及无户口或户口在外地而住在该地1年以上的人，不包括在该地登记为常住户口而离开该地1年以上的人；现有人口又称瞬间人口峰值，是指在规定的标准时点下，在这个地区居留的人口。例如，北京市2008年末的户籍人口、常住人口和瞬间人口峰值分别为1330万人、l695万人和2100万人。常住人口与一个地区的社会经济关系更为密切。

　　宗教职业者、现役军人等）。这一指标反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。（5

　　）城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和******项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和******项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。

　　）销售量（houses sold，hst），是指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按存量房屋和新建房屋、不同物业类型分别统计。我国房地产开发统计中采用的销售面积包括当期增量房屋预售面积和当期增量房屋现房销售面积。（

　　）出租量（houses rented，hrt），是指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。（

　　）吸纳量（absorption volume，avt），指报告期内销售和出租房屋的数量之和（avt＝hst＋hrt），单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。（重要考点，以单选形式出现的计算）（

　　）吸纳率（absorptionrate，art），是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例（art＝avt/hsrt），以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。（重要考点，以单选形式出现的计算）

　　）吸纳周期（absorption period，apt），是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（apt＝hsrt/avt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。（重要考点，以单选形式出现的计算）（6

　　中位数价格表示。中国现有房地产价格统计是基于各类物业平均价格的统计。（8

　　中位数租金表示。中国现有房地产租金统计是基于各类物业平均租金的统计。（

　　）房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。

　　前述市场供给、需求和交易指标，均可以作为监测房地产市场状况的基础，这些指标的变化趋势，则可部分揭示房地产市场的未来发展趋势。此外，国内外通常还通过构造下述指标，来实现对房地产市场的进一步监测和预警。

　　gdp或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。（3

　　housing affordability index，hai），是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果hai＝100，说明中位数收入水平的家庭正好能够承受中位数价格的住房；如果hai100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；如果hai100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。

　　6个月房地产交易量变化率与过去6个月房地产价格变化率之比，是反映房地产市场所处周期阶段和发展趋势的市场景气指标。（8

　　hmi），是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期（好、一般、差）以及开发商对潜在购买者数量预期（高、平均、低）的调查结果构造。（10

　　6个月内是否计划买房？未来6个月内是否计划买自住房？”的调查结果来构造。【真题】

　　2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。a.

　　解析：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数。

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