整体连续三周微跌，上周交易活跃度大幅增加

　　上周公募REITs大部分下跌后反弹，但整体仍以跌幅为主。3只产业园REITs跌幅在0.2%~2.4%之间，张江光大REIT上涨0.08%。产业园REITs波动率较前一周有所降低，且仍大幅低于股票指数。

　　上周交易活跃度大幅增加，整体平均换手率1.384%，产业园REITs平均换手率1.4%，所有REITs累计成交额8.16亿元，连续两周上涨约20%，产业园REITs平均成交额也再次突破5000万元大关，达到6032万元。

　　河北省公募REITs支持政策即将出台，对其产业园区发展或有积极影响

　　2021年发改委联合证监会出台公募REITs试点政策后，河北省作为京津冀重点支持地区之一，一直没有在顶层提出公募REITs的支持政策。据了解，此前河北多地政府为解决财政难题，曾十分期待通过公募REITs盘活基础设施资产、缓解地方债务、以获得资本金发展公共事业，但由于没有明确的省内支持很多申报资产尚未进一步推动。

　　今年6月1日，河北省委常委、常务副省长葛海蛟主持召开全省基础设施REITs工作推进会，安排部署河北省基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）申报发行工作。要求制定完善支持政策，研究出台有创新性、突破性、可操作性的具体措施，为基础设施REITs工作提供政策支持。

　　值得注意的是，葛海蛟提出充实项目储备库，聚焦交通、新能源、市政设施、仓储物流等重点支持行业。其中没有单独提到产业园资产，在河北“壮士断腕”压产能，“只争朝夕”促转型的背景下，园区类资产获得资本市场认可还需要走向一条产业与园区升级并举的道路。

　　河北产业园区的上市阻碍——城市能级弱、重工业色彩重、新兴产业培育难

　　2021年河北省GDP排名前三的城市是唐山、石家庄、和沧州，三市GDP分别超过8000、6000和4000亿元，缺少新一线城市的产业能级带动。再以排名第一的唐山为例，2021年唐山虽以工业增加值占GDP比重50.3%的全国第二成绩（第一为泉州）成为河北省上榜的全国20个主要工业城市。但其是典型的重工业城市，尤其唐山钢铁为第一大支柱产业，占工业增加值的比重超过一半。过去1年，钢铁产业受益于大周期发展良好，但在未来，在双碳时代及能耗双控的约束下，钢铁产业作为过剩产能面临淘汰。

　　河北省国家级的唐山曹妃甸经开区，工业土地供应量接近6400亩，与商办土地供应量比值接近35:1，且工业用地出让支持的主导产业为石油、船舶海运、汽车零部件、化学制品及冶金工业，重工业为底色的地方初代园区资产面临较大的环保、产能等政策风险以及非市场化运营等情况，与已经上市的四单产业园REITs主导产业相去甚远。

　　以往的重工业和落后产能标签使得河北在培育新兴产业时一直面临较大阻碍，以独角兽企业数量为例，已发行园区REITs的北京、上海、深圳及苏州2021年独角兽企业数量分别为91、71、32及5家，主要分布在金融科技、软件服务、人工智能及健康科技等领域。而河北仅石家庄有1家食品加工类的独角兽企业。

　　近年来河北加大力度培育新兴科技企业入园发展，在各种优惠政策的利好下，已经取得不错进展，但面临的另一个问题是，河北的新兴产业园区仍以培育产业为己任，市场化程度低，园区租金等实际运营水平或达不到资本市场的认可标准。

　　河北产业园区的未来机遇——工业基础及产业转型可成为优质资产土壤

　　在“稳住经济大盘”，工业发展重新受到充分重视的背景下，河北城市有望再次获得瞩目，2021年河北工业增加值1.4万亿，全国排名第十位，同比增长20%。同时河北正开展研发投入提升行动，加大研发投入力度，将其作为支撑经济高质量跨越式发展的重要举措。预计2022年，全省研发经费增长10%以上，突破800亿元。

　　如果说过去几年软件服务、电子商务、人工智能等行业是产生独角兽的重要土壤，未来独角兽产生最多的行业则可能是生物科技领域，这一点上，河北已经有所动作。国家级的河北石家庄高新区正在加快建设千亿级生物医药产业园，承接苏州等地的产业转移，产业集聚效应明显、各类创新成果快速增多。

　　图｜石家庄市高新区京津冀协作创新示范区

　　石家庄等地中小企业发展越发活跃，国家级专精特新小巨人企业不断涌现。石家庄高校在校生近80万人，全国排名第十位，排在西安、南京及长沙等教育重镇之后。这些要素都可能成为河北产业升级发展的助推剂，产业发展好了才有利于出现优质园区资产。

　　此外，河北另一个重头戏——雄安新区未来也有望集中出现优质资产，雄安新区定位要发展高新、高端产业，新能源、信息产业、生物产业、环保产业、智能产业、现代服务业等是雄安新区未来产业发展的优先选择，结合雄安新区高标准的基础设施建设和园区载体建设未来有望打造为重量级的资产管理平台。

　　产业园区REITs是一个存续期较长的金融产品，市场也会不断助推新资产入市，在关注当下成熟资产的同时，也需关注未来的重点产业在哪里、配套的核心资产在哪里。虽然河北当下以产业园试水公募REITs的难点较多，但是关注未来几个重点地区都有望诞生优质的园区资产。

　　公募REITs以资产管理平台为导向，河北在促进培育新兴产业的同时也可以积极探索建立起地方的专业化园区资管平台。公募REITs讲究产业园区的精耕细作，以资本市场的专业化视角，在河北省内重点地区挖掘、培育一批符合公募REITs发行条件的园区资产，有望实现产业化与证券化双赢的良好开局。

　　近日长沙经济技术开发集团有限公司发布基础设施REITs项目中介机构选聘招标公告，总预算金额600万元。

　　长沙经开集团是长沙经开区管委会出资设立的唯一国有独资企业，主营项目为民生保障类基础设施、产业园区及相关生活配套设施，截至2020年底，长沙经开集团合并口径资产总额415.52亿元，当年实现合并口径业务收入20.57亿元、合并口径利润2.24亿元，上缴税收1.7亿元。

　　目前尚未知长沙经开区将发行的资产类型，但长沙经开区具有优质的产业基础及园区类资产储备。2021年长沙经开区全国排名第十四位、营商环境位居全国第七，主导产业为工程机械、汽车制造及零部件以及电子信息等。2021规模工业总产值增长14.3％，规模工业增加值增长10.9％，研发投入占营业收入比重为3.7％。在“稳住经济大盘”背景下，长沙经开区的产业不断升级，入驻企业及工业指标均表现非常亮眼。

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　　清控科创产业园REITs研究中心

　　立足清控科创全国事业版图，以园区开发建设及运营管理两大核心业务为依托，积极挖潜公募REITs的工具价值利用，践行专业化能力建设及核心资源链接，致力于补齐产业园区“融-建-管-退”的最后关键一环。

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