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高邑县房地产市场分析暨城市发展潜力研判

admin9个月前 (09-23)石家庄产业信息66

　　高邑县属于石家庄南部面积规模较小的县域，但作为京广交通大动脉节点，交通区位优势较为明显，拥有建陶、化工、纺织等传统特色产业基础。随着京广高铁高邑西站与中欧货运班列的开通，商贸物流与加工制造业有望迎来新的发展机遇。受县域人口规模限制，本地经济与社会储蓄规模总量较小，但城镇化速度发展较快，县城建设规模仍有较大的扩展空间。高邑县房地产市场分析暨城市发展潜力研判一起了解一下。

　　高邑县房地产市场分析暨城市发展潜力研判

　　随着近年来城镇化进程加快，高邑县房地产市场需求正得到逐渐释放。由于县城土地供给偏小，房价持续上涨，同时受整体收入水平限制，目前市场购买力仍偏弱。随着本地开发水平逐步提高，市场规范度提升，预计未来房价将趋于平稳，但短期土地供给不足仍将限制房地产市场规模增长。

　　高邑县是省会*南部县级城市，京广交通动脉的节点区位，历史悠久。

　　高邑县距石家庄、邢台各50公里；县域北靠元氏县，南接临城县，西临赞皇县，东与赵县、柏乡县毗连。

　　高邑位于京广交通动脉的节点，京珠高速、107国道、京广铁路、京广高铁、石邢公路（红旗大街南延）纵贯县域南北，393省道横穿东西，是“西煤东输”的重要通道。京广高铁在高邑设“高邑西站”，为石家庄以南、河北省境内*县级站点。

　　高邑古称“鄗”，春秋时期属晋国，战国时期先后隶属于赵国、中山国；公元25年，东汉光武帝刘秀在高邑城南“千秋台”登基称帝，诏改“鄗”为“高邑”。县名沿用至今，已有两千多年的历史。

　　高邑县域辖区面积较小，现辖高邑镇、富村镇、大营镇、万城镇、中韩镇五镇，107个行政村，人口20万，区域总面积230平方公里，耕地33万亩。2015年，高邑成功创建成为全市*的国家级园林县城。

　　数据显示，2019年高邑县城镇化率46%，城镇人口整体上处于上升趋势，城镇化发展空间仍然较大

　　数据来源：石家庄市统计局（2017年数据暂未公布）

　　县域中*在校生人数基本保持稳定增长态势。近年来，高邑县*在校生呈稳定增长态势，但增长速度逐步放缓；*在校生人数小幅增长，*在校生基本稳定（统计数据截止2017年）。

　　由于高邑县辖区面积与人口规模小，全县经济总量处于石家庄市下辖区县较后位置，人均GDP位于全市辖县级地区中游水平。

　　数据来源：石家庄统计年鉴、政府工作报告

　　石家庄市统计局《2018年统计年鉴》和高邑县政府工作报告的数据显示，高邑县在2016年之前经济快速增长，之后受环保与传统产业产能过剩影响，加之缺乏新兴产业导入，经济增长停滞，发展动力不足。2019年GDP数据进行修订后，GDP仅实现68亿元。

　　数据来源：石家庄统计年鉴、政府工作报告

　　近年来，高邑县财政收入稳步提升。但由于基数小，2019年县级公共财政预算收入仅达到5.4亿元，在石家庄下辖区县排名中处于下游水平，政府财政预算压力相对较大。

　　高邑已形成建陶、化工、纺织三大传统特色产业。其中建陶产业是石家庄市十大特色产业之一，近两年来正着力引入现代商贸物流、装备制造等新兴产业，打造“2+2” 产业新格局。

　　高邑县的传统主导产业为建陶、化工和纺织。2018年，高邑确定了“2+2”产业格局，即着力做大做强现代商贸物流、先进装备制造两大产业，着力培育节能环保、文化旅游创意两大产业。为配合“2+2”产业格局，高邑确定了新三台鞋业小镇、冀中南智能港、刘秀文化产业园三个大项目，打破以往该县没有立县大项目的状况。

　　数据来源：石家庄统计年鉴、政府工作报告

　　县域人均收入水平较低，抑制中高端消费需求增长。近年来，高邑县人均可支配收入年均增速约在8-10%之间。2017年，城镇人均可支配收入为25444元，在石家庄市辖县区处于末尾水平。因此，人均收入水平偏低较大程度上抑制了县域中高端消费及房价增长。

　　受人口规模限制，高邑县城乡居民存款余额规模相对较小，且近年增速有放缓趋势。2017年，全县金融机构储蓄存款余额仅81亿元，在石家庄各市县排名末尾。虽然金融机构与储户存款余额均保持增长态势，但增长率波动较大，且近年来有放缓的趋势。

　　近年来，高邑县固定资产投资规模稳定增长，但增速呈下滑态势。2017年，高邑县固定资产投资规模达103亿元。

　　数据来源：中国土地市场网、和辰城市发展研究院整理分析

　　（一）土地市场近年整体供给偏小，县城住宅用地成交价格基本稳定在180-220万/亩之间。

　　成交面积：2016年-2020年，高邑县住宅用地成交面积共约782亩，年均供地156亩；规划总建筑面积127万平方米，年均约25万平方米。受城市规模限制，在一般县级城市土地供给规模相对偏小。

　　数据来源：中国土地市场网、和辰城市发展研究院整理分析

　　价格及走势：住宅用地成交价格呈现一定波动。2017年成交地价*113万/亩（楼面地价仅522元/平米）,2018-19年回升至190万/亩左右（楼面地价1200元/平米左右），2020年县城地价基本稳定（周边乡镇供地价格拉低整体地价水平）。

　　（二）目前已供地项目均已开工在建，市场无存量待开发闲置土地。

　　2018年-2020年，高邑县城住宅用地成交规划建面约61万平米（不含外部乡镇），年均形成住宅供给仅约20万平米（建面）。整体来看，土地供给有所滞后（大多数项目存在提前开工/预售），导致现有项目存量均较小。

　　根据高邑县政府官网公布的商品房预售项目信息统计，2020年高邑县共发放预售证8个，住宅预售面积约24万平米，预售套数1960套，主要获批预售项目为秀麓壹號、祥云·凤凰福邸西区一期与亿博华府三大项目。

　　高邑县城房价在2016以来跟随全国市场热度呈现快速上涨趋势，2017年以后涨幅有所放缓。但由于当地商品房有效供给不足，住宅均价年均涨幅仍在300-600元/㎡左右。2020年在售项目均价达到6000元/平米以上，个别项目突破7000元/平米。

　　数据来源：和辰城市发展研究院调研分析

　　Part3市场竞争格局与需求特征

　　近年来，高邑县城北区域成为重点开发板块，城市配套逐渐成熟，市场关注度高，价格亦相对较高；老城区及南部以旧改项目为主，加之开发商实力有限，普遍开发周期长，且以期房销售为主，价格较低。

　　供应：近两年新增集中供应区域，品质型项目

　　配套：县政府、公园、*，新兴居住板块

　　供应：以旧改项目为主，普遍开发周期较长，无证期房销售为主

　　配套：商业配套较为完善，生活氛围浓

　　供应：以棚改与小产权项目为主，房价较低

　　配套：距县中心配套相对较远，交通便利

　　购房人群以周边城镇刚需为主，成交主力户型区间为108-125平米经济型三居（两卫），项目多以18层高层为主，两梯三至四户，中间带连廊南北通透双阳卧室产品已成为趋势，两居及130平米以上大户型去化较慢。

　　高邑县重点向北部发展，依托县政府及县一中、三中等配套资源，北部板块项目规划及售价相对较高（6300-7500元/平米），去化速度较快，月均去化可达到50套左右。县城中心及南部板块以棚改项目为主，受证件进度影响，项目普遍以低价入市（5100-6000元/平米），开发周期较长。

　　目前，高邑县房地产市场有证在售存量规模小，正常有效供给不足，潜在期房存量较大，市场仍有待规范。

　　存量规模：由于在售项目大多在拿地前后即入市销售，正式获取预售许可后已基本去化至90%以上。因此，目前市场证件齐全的住宅存量较少，初步调研统计当下有证存量房源仅约5-6万平方米。

　　潜在供应：根据调研数据分析，高邑县期房销售仍较为普遍（部分尚未摘地），潜在期房供给规模预计可达到40万平方米。但由于部分项目尚涉及拆迁，预计入市销售周期将较长。

　　高邑县老城区将继续向南北扩展（重点发展北部），西部高铁新城区发展潜力较大。

　　发展现状:高邑县规划以县城和高铁新城为重要节点，“一县两城，带状发展”为城市发展定位。主城区位于县域中部，建成区面积12平方公里，居住人口5.52万人。西部新城区以京广高铁西客站为中心，规划面积9.16平方公里，是石家庄南部工业区的生活配套服务中心。目前，西客站新区规划已编制完成，核心区域建设正式启动。